Tapu İptal ve Tescil Davası Nedir?
Tapu iptal ve tescil davası; mevzuata aykırı, usulsüz ya da hukuken geçersiz şekilde oluşturulan tapu kaydının geçerli hale getirilmesi amacıyla açılır. Taşınmaz mülkiyetine ilişkin dava niteliği taşıdığı için, mahkeme kararı kesinleşmeden herhangi icra işlemi gerçekleştirilemez.
Ayni hakkın ihlali halinde, mülkiyetin korunmasını sağlayan temel hukuki başvuru yoludur. Avrupa İnsan Hakları Sözleşmesi’ne ek 1 numaralı Protokol, taraf devletlere mülkiyet hakkı ihlal edildiğinde etkin hukuki koruma sağlama yükümlülüğü yüklemektedir. İç hukuk yollarının tüketilmemesi halinde Avrupa İnsan Hakları Mahkemesi’ne bireysel başvuru hakkı tanınır.
Tapu İptal ve Tescil Davası Hangi Durumlarda Açılır?
Tapu sicilinde, gerçek hak durumunu yansıtmayan veya usule aykırı şekilde gerçekleştirilen kayıt işlemleri yolsuz tescil kapsamına girer. Yolsuz tescil ile ayni hak tesisi yapılmışsa, terkin ya da düzeltme işlemleri gerçekleşmişse veya zamanaşımı, miras gibi nedenlerle mevcut kayıtlar güncel durumu göstermiyorsa, hak sahipleri tapu sicilinin düzeltilmesini talep eder ya da tapu iptal ve tescil davası açar. Kanun, dava sebeplerini tek tek saymamaktadır. Bu nedenle uygulama ve Yargıtay kararları esas alınır. En sık karşılaşılan dava nedenleri aşağıdaki gibidir:
- (Muris Muvazaası) mirastan mal kaçırma tapu iptal davası
- Vekalet yetkisinin kötüye kullanılması nedeniyle açılan davalar
- Zamanaşımıyla mülkiyet kazanımı sonucu açılan davalar
- Kat karşılığı inşaat sözleşmesine dayalı olarak açılan davalar
- Ölünceye kadar bakma sözleşmesi gereği açılan davalar
- İmar uygulamalarından kaynaklanan davalar
- İnançlı işlem temelinde açılan davalar
- Hukuki ehliyetsiz tarafından yapılan tescil işlemleri nedeniyle açılan davalar
- Kadastro öncesi hak durumuna dayalı olarak açılan davalar
- Aile konutu üzerinde usul ve yasaya aykırı tescil işlemleri nedeniyle açılan davalar
- Tapu sicilinde yazım ve içerik hataları sebebiyle açılan düzeltme davaları
Tüm durumlar dışında da gerçek hak ile sicil kaydı arasındaki uyumsuzluk varsa dava açmak mümkündür. Her somut olay, kendi özel koşullarına göre değerlendirilir.
Tapu sicilinin düzeltilmesi davası, tapu iptal ve tescil davasından farklıdır. Türk Medeni Kanunu’nun 1027. maddesinde düzenlenmiş olan tapu tashih davası, sadece tapu kayıtlarında kimlik bilgileri, yüzölçümü, nitelik gibi teknik ve maddi hataların düzeltilmesini amaçlar. İlgili genelgede davanın kapsamı şu şekilde tanımlanır: “Kadastro kaynaklı kimlik hataları, yüzölçüm farkları, nitelik uyumsuzlukları ve benzeri maddi hataların düzeltilmesi ile sınırlıdır.” Bu tür durumlarda iptal ve tescil davası değil, yalnızca tapu tashih davası açılır.
Hatalı Kadastro Tespiti Tapu İptali ve Tescil Davası
Hatalı kadastro tespiti tapu iptali ve tescil davası, kadastro tespitine yönelik itiraz süresi sona erdiğinde açılamaz. Kadastro işleminde hukuka aykırılık mevcutsa, bu işleme dayanılarak oluşturulan tapu kaydı yolsuz tescil oluşturur. Yolsuz tescile karşı açılacak dava, tapu iptal ve tescil davasıdır. Hatalı kadastro tespiti tapu iptali ve tescil davası genel hükümlere göre yürütülür. Kadastro işleminin hukuka aykırı olduğu her türlü kanıtla ispatlanır. Belge zorunluluğu bulunmaz. Tanık anlatımı dahil tüm deliller kullanılmaktadır. Hak sahibi, taşınmaz üzerindeki mülkiyet hakkını açık şekilde ispat ederek tapu kaydının iptalini ve yeni tescilin yapılmasını talep eder.
Hile Nedeniyle Tapu İptal ve Tescil Davası
Hileye dayalı tapu iptal ve tescil davası, taşınmaz mülkiyetinin hileli yollarla kazanılması durumunda açılır ve tapu kaydının iptali ve mülkiyet hakkının gerçek hak sahibi adına tescili talep edilir. Hileye dayalı tescil işlemleri, Türk Medeni Kanunu ve Türk Borçlar Kanunu hükümleri kapsamında değerlendirilir. Tapu sicilinde yer alan kayıt hile ile oluşturulmuşsa, hukuki koruma yalnızca tapu iptali ve tescili ile sağlanır.
Muris Muvazaası Nedeniyle Tapu İptali ve Tescil Davası
Muris muvazaasına dayalı tapu iptali ve tescil davası, mirastan mal kaçırmak amacıyla gerçekleştirilen tapu devir işlemlerine karşı açılır. Miras bırakan kişi, mirasçılara geçmesi gereken taşınmazı aslında bağışlamak amacıyla üçüncü kişiye satış gibi göstermeli işlemle devretmişse, muvazaa oluşur. Bu durumda tapu kaydının iptali ve taşınmazın miras hakkı bulunan kişi adına tescili talep edilir.
Muris muvazaasına dayalı tapu iptal ve tescil davalarında temel yargı içtihatlarından biri Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kurulu’nun 01.04.1974 tarihli 1/2 sayılı kararıdır. Anılan karar, muvazaalı taşınmaz satışlarının geçersizliğini açık şekilde ortaya koyar. Görünürdeki satış işlemi tarafların gerçek iradesini yansıtmadığı için geçersizdir. Gizli işlem olan bağış sözleşmesi ise, Türk Medeni Kanunu’nun 706. maddesi, Türk Borçlar Kanunu’nun 237. maddesi ve Tapu Kanunu’nun 26. maddesinde öngörülen resmi şekil şartına uygun şekilde yapılmadığı için geçersizlik taşır. Bu nedenle, muris muvazaası sonucu yapılan tapu işlemlerine karşı açılan davalarda, mülkiyet hakkı mirasçı adına yeniden tescil edilir.
Vekalet Görevinin Kötüye Kullanılması Nedeniyle Tapu İptal Davası
Vekaletin kötüye kullanılması nedeniyle tapu iptali ve tescil davası, taşınmazın devrine ilişkin olarak verilmiş vekaletnamenin yetki sınırları dışında veya vekalet görevinin amacı dışına çıkılarak kullanılması halinde açılır. Vekilin, vekil tayin eden kişi aleyhine işlem yapması durumunda, tapu kaydında oluşan yolsuz tescilin iptali ve taşınmazın malik ya da malikin mirasçıları adına yeniden tescili talep edilir.
Vekalet ilişkisi çerçevesinde vekilin en ağır yükümlülüğü, sadakat ve özen borcudur. Sadakat ve özen borcu, vekilin üstlendiği görevleri, vekil edeni zarara uğratmadan, dürüstlük kurallarına uygun ve basiretli şekilde yerine getirmesini zorunlu kılar. Vekalet sözleşmesinde açık yetki tanımı yapılmamışsa, vekilin görev sınırları, vekalete konu işin niteliğine göre belirlenir.
Tapu iptali ve tescil davasında mahkeme, tanık anlatımları, mesajlaşma kayıtları, ekran görüntüleri, belge içerikleri, keşif sonuçları ve bilirkişi raporları gibi her türlü somut delili dikkate alır. Delillerle birlikte, yolsuz tescilin dayanağı olan vekaletin kötüye kullanıldığı sabit hale getirildiğinde, tapu kaydı iptal edilir ve taşınmaz gerçek hak sahibi adına tescil edilir.
Sahtecilik Nedeniyle Tapu İptal Davası
Sahte belgeye dayalı tapu iptali davası, taşınmazın yer aldığı yerde açılır. Taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi yetkili karar mercii olarak belirlenmiştir. Taraflar, dava yerini değiştirme konusunda mutabakata vararak yetkisiz mahkemede dava açamaz.
Sahte belgeye dayalı tapu iptali ve tescil davası, görevli mahkeme sıfatıyla yalnızca asliye hukuk mahkemesinde açılır. Taşınmazın nitelikleri, değeri veya büyüklüğü görevlendirmede değişiklik yaratmaz. Davanın başlatılması için öncelikle dilekçe hazırlanır. Dilekçede taşınmazın kayıt bilgileri ile hukuka aykırılık oluşturan işlemler açık ve ayrıntılı biçimde açıklanır.
Tapu kayıtları ile kayıtlara esas alınan belgeler dava dosyasına eksiksiz şekilde eklenmelidir. Bilirkişi incelemesi istenen tüm teknik hususlar dilekçede belirtilmelidir. Keşif işlemi ile tanık dinlemesine dair tüm ayrıntılar da açıkça ifade edilmelidir.
Kardeşler Arasında Tapu İptal Davası
Kardeşler arasında tapu iptal davası, muris muvazaasına dayalı olarak yürütülür. Miras bırakan, taşınmazı yalnızca belirli kardeşlerden birine devrederek diğerlerinin miras hakkını zedelemişse, tapu kaydının iptali için dava açılır. Davacı, miras hakkı zedelenen kardeş; davalı ise taşınmazı tapu kaydıyla devralan kardeştir. Ayrıca, Kardeşler arasında tapu iptal davası tenkis davası ile birlikte açılmaktadır. Ancak miras bırakan, denkleştirme esaslarına uygun paylaşım gerçekleştirmişse, tapu iptali davası açılamaz.
Dava dilekçesinde devir işleminin miras hakkını nasıl ihlal ettiği somut ve hukuki dayanaklarla açıklanmalıdır. Tüm iddialar yasal normlarla gerekçelendirilmelidir. Dava sürecinin teknik yönleri nedeniyle, gayrimenkul avukatından hukuki yardım alınması davanın sağlıklı yürütülmesi açısından önem taşır.
Ölünceye Kadar Bakma Sözleşmesi Nedeniyle Tapu İptal ve Tescil Davası
Ölünceye kadar bakma sözleşmesi nedeniyle açılan tapu iptali ve tescil davası, miras hakkını ihlal eden muvazaalı işlemlere karşı başvurulan dava türüdür. Miras bırakan, taşınmazı bağışlamak amacıyla görünürde bakma yükümlülüğü doğuran sözleşme yapmışsa, amaç mal kaçırmak olduğunda sözleşme geçersiz sayılır.
Ölünceye kadar bakma sözleşmesi, mirasçıları mirastan mahrum bırakmak amacıyla düzenlenmişse, taşınmazın gerçek hak sahiplerine devri için tapu iptali ve tescil davası açılır. Miras hakkı bu şekilde korunur ve mülkiyet hakkı mirasçılar adına tescil edilir.
Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi Nedeniyle Tapu İptali ve Tescil Davası
Kat karşılığı inşaat sözleşmesi, taşınmaz mülkiyetini devretme borcu doğuran sözleşme türüdür. Taraflar arasında ortaya çıkan uyuşmazlıklarda, gerekli şartlar mevcutsa tapu iptali ve tescil talebiyle dava açılır. Zaman zaman sözleşme tarafı olmayan üçüncü kişiler tarafından da tapu iptali ve tescili talep edilir.
Tapu iptali ve tescil davasının kabulü için davalının tapu devri yükümlülüğünü taşıdığı, somut delillerle ispat edilmelidir. Her davacı, kendi talebinin dayanağını oluşturan olayları ayrı ayrı kanıtlamakla yükümlüdür. Talep konusu ve ispat yükü taraflara göre değişiklik gösterir.
Uygulamada dava, “tescile zorlama davası” ya da “ferağa icbar davası” olarak da adlandırılır. Hukuki niteliği ve ispat sistemi, sözleşmenin koşullarına ve tarafların yükümlülüklerine göre belirlenir.
İnançlı İşlem Nedeniyle Tapu İptali ve Tescil Davası
İnançlı işlem, malvarlığının belirli amacın gerçekleşmesine veya sürenin dolmasına bağlı olarak geçici şekilde devredilmesini ve ardından geri verilmesini içeren özel hukuki işlemdir. Taşınmaz devralan kişi, belirlenen amacı gerçekleştirdikten sonra taşınmazı iade etmezse, malı devreden kişi tapu iptali ve tescil davası açarak mülkiyetin kendisine geçmesini talep eder.
İnançlı işlem, genellikle taşınmazın ya da alacağın teminat amacıyla devredilmesi yoluyla ortaya çıkar. Taşınmaz konusu işlemlerde, inanç sözleşmesi ve mülkiyet devri işlemlerinin tapu müdürlüğü veya noter aracılığıyla resmi biçimde düzenlenmesi zorunludur. İnanç sözleşmesi, devir işleminin hukuki nedenini oluşturduğundan, şekil şartına uygun resmi belge niteliği taşımalıdır.
İnanç sözleşmesi yalnızca yazılı delil ile ispatlanır. Ancak Hukuk Muhakemeleri Kanunu’nun 202. maddesi kapsamında yazılı delil başlangıcı sayılabilecek belgeler mevcutsa, inançlı işlem tanık dâhil her türlü delille ispatlanır.
Önalım Hakkının Kullanılması Nedeniyle Tapu İptali ve Tescil Davası
Paylı mülkiyet ilişkisi bulunan taşınmazlarda, önalım hakkı tanınan paydaşlardan biri, payını diğer paydaşlara öncelikli teklif etmeden devrederse, önalım hakkı ihlal edilmiş olur. Payın satış dışında başka hukuki işlemle devredilmesi halinde de önalım hakkı bertaraf edilmeye çalışılır. Bu durumlarda, tapu iptali ve tescil davası açılır.
Önalım hakkı, satış anında devre konu edilen pay üzerinde geçerli olur ve paydaşlara payı öncelikli olarak alma hakkı verir. Diğer işlemlerle hakkın devre dışı bırakılması, hakkın kötüye kullanılması anlamına gelir. Bu nedenle önalım hakkını korumak isteyen paydaş, taşınmazın kendi adına tescilini talep eder.
Kazandırıcı Zamanaşımı Nedeniyle Tapu İptal ve Tescil Davası
Türk Medeni Kanunu’nun 712. maddesi, kazandırıcı zamanaşımı kapsamında olağan zilyetlik koşullarını düzenler. Geçerli hukuki neden olmadan tapuda malik olarak görünen kişi, taşınmazı iyi niyetle, aralıksız ve davasız şekilde on yıl süreyle zilyetliğinde bulundurursa, kişinin mülkiyet hakkı geçerli hale gelir ve hakka itiraz edilmesi mümkün değildir.
Olağan zamanaşımı süresi boyunca zilyetliğin aralıksız ve herhangi dava konusu yapılmaksızın devam etmesi gerekir. Süre dolduktan sonra mülkiyet hakkı kendiliğinden kazanılır. Bu süreçte mülkiyete itiraz hakkı ortadan kalkar ve malik sıfatı kazanan kişi adına tapuya tescil yapılması sağlanır.
Türk Medeni Kanunu’nun 713. maddesi, kayıt dışı taşınmazlar bakımından olağanüstü kazandırıcı zamanaşımı hükümlerini düzenler. Tapuda kayıt bulunmayan taşınmaz, malik sıfatıyla yirmi yıl süreyle zilyetlik altında tutulmuşsa, mülkiyet hakkı yasal dayanakla tescil edilir.
Kazandırıcı zamanaşımı ile tescil istenecek taşınmazın tapuda kayıtlı olmaması ve malikinin bulunmaması şarttır. Mülkiyeti belirli kişiye ait taşınmaz üzerinde yirmi yıl süreyle davasız ve aralıksız zilyetlik sağlansa dahi tapu tescil davası açılamaz. Zira kazandırıcı zamanaşımından söz edilebilmesi için mevcut mülkiyet hakkının ihlal edilmemesi gerekir.
Tapu İptal Davası Nasıl Açılır?
Tapu İptal Davası Nasıl Açılır?
Tapu iptal ve tescil davası, taşınmazın bulunduğu yer asliye hukuk mahkemesinde açılır. Dava açılmadan önce, taşınmaza ilişkin tapu bilgilerini, hukuka aykırılık nedenlerini ve eldeki delilleri içeren dava dilekçesi hazırlanmalıdır. Davacı, iddialarını ispatlamak amacıyla tanık beyanlarına, bilirkişi raporlarına ve gerektiğinde keşif gibi delillendirme yollarına başvurur. Süreçle ilgili detaylı bilgi için Çözüm Avukatlık internet sitesi üzerinden bizimle iletişime geçebilirsiniz.
Tapu İptal Davası Açma Şartları Nelerdir?
Tapu sicilinde gerçek hak durumuyla uyuşmayan veya usule aykırı şekilde yapılan tescil işlemleri, yolsuz tescil olarak adlandırılır. Bu kapsamda; ayni hakların hukuka aykırı tesis edilmesi, silinmesi ya da değiştirilmesi gibi durumlarda; zamanaşımı veya miras gibi nedenlerle tapu kaydı güncel durumu yansıtmıyorsa, hak sahipleri tapu iptal ve tescil davası açma veya tapu sicilinin düzeltilmesini talep etme hakkına sahiptir.
Tapu iptal ve tescil davası açılabilecek durumlar kanunda tek tek belirtilmemiştir. Ancak, yargı kararları ve uygulamalar bu konuda yol göstericidir. Uygulamada sık karşılaşılan dava nedenleri aşağıdaki gibidir:
- Muris muvazaası (mirastan mal kaçırma),
- Vekâlet yetkisinin kötüye kullanılması,
- Zamanaşımı ile mülkiyet kazanımı,
- Kat karşılığı inşaat sözleşmeleri,
- Ölünceye kadar bakma sözleşmeleri,
- İmar uygulamaları sonucu hak kaybı,
- İnançlı işlem nedeniyle mülkiyet devri,
- Hukuki ehliyetsiz kişilerin yaptığı tescil işlemleri,
- Kadastrodan önceki hak durumuna dayalı talepler,
- Aile konutu üzerindeki usulsüz işlemler,
- Tapuda yazım ve hesaplama hataları gibi basit maddi hatalar.
Yukarıda belirtilenler dışında da, somut olayın özelliklerine göre tapu iptal ve tescil davası açılması mümkündür. Temel ölçüt, tapudaki kayıt ile gerçek hak durumunun uyuşmamasıdır.
Ayrıca belirtmek gerekir ki, tapu iptal ve tescil davası ile tapu sicilinin düzeltilmesi davası birbirinden farklıdır. Tapu tashih davası, Türk Medeni Kanunu’nun 1027. maddesi uyarınca açılmakta olup, daha çok kadastrodan kaynaklanan kimlik bilgisi yanlışları, taşınmazın yüzölçümüne ya da niteliğine ilişkin maddi hatalar gibi konuları kapsar. Bu tür durumlar için tapu sicilinin düzeltilmesi davası daha uygun yoldur.
Tapu İptal ve Tescil Davası Kime Karşı Açılır?
Tapu iptal ve tescil davası, taşınmazın tapuda adına kayıtlı olduğu kişi ya da kişilere karşı açılır. Bu kişiler, tapu sicilinde malik olarak görünen şahıslardır. Ancak bazı durumlarda, taşınmaz kamu tüzel kişiliklerine veya kamu kurumlarına ait olmaktadır. Bu gibi hallerde davanın muhatabı; ilgili köy tüzel kişiliği, belediye, orman idaresi, Hazine veya Tapu Müdürlüğü gibi idari kurumlar olur. Eğer yolsuz tescil yapılan kişi ölmüşse, dava bu kişinin mirasçılarına yöneltilir.
Dava açılırken tüm tarafların doğru ve eksiksiz şekilde belirlenmesi gerekir. Aksi takdirde, taraf teşkili sağlanamadığı için mahkeme davayı usulden reddetme yoluna gider. Bu nedenle davanın muhataplarının tespiti aşaması, dava sürecinin en kritik adımlarından biridir.
Hangi Durumlarda Tapu İptal Davası Açılamaz?
Her tescil işlemi iptal davasına konu edilemez. Hukuka aykırı gibi görünen bazı işlemler, yasal dayanağa sahip olmaktadır. Örneğin, bir kişi tapulu taşınmazı on yıl boyunca kesintisiz ve malik sıfatıyla kullanmışsa, kişiye karşı artık tapu iptal davası açılamaz. Ancak kural, bu süre içinde tapuya karşı herhangi iptal davası açılmamış olması şartına bağlıdır.
Diğer yandan, tapu kütüğüne henüz tescili yapılmamış taşınmazlar devlet hazinesine aitse ve bir kişi taşınmazı en az 20 yıl boyunca fiilen kullanıyorsa, Hazine tarafından öncelikli alım hakkı tanınması mümkündür. Böyle tescil işlemi hukuka uygun sayıldığından, aleyhine tapu iptal davası açılamaz. Ancak taşınmaz özel şahsa aitse ve üçüncü kişi taşınmazı izinsiz olarak kullanıyorsa, durum işgal olarak değerlendirilir. Bu tür kullanımlar için sürenin önemi yoktur; mülk sahibi her zaman tapu iptali davası açma hakkını elinde bulundurur.
Tapu İptal Davası Kaç Yıl İçinde Açılır?
Tapu İptal Davası Kaç Yıl İçinde Açılır?
Bazı durumlarda tapu iptal ve tescil davalarında zamanaşımı veya hak düşürücü süreler uygulanmaktadır. Örneğin, kadastro kaynaklı davalar için 10 yıllık hak düşürücü süre söz konusudur. Hile nedeniyle açılan tapu iptal davaları için ise, hilenin öğrenildiği tarihten itibaren 1 yıl içinde dava açılması gerekir.
Tapu İptal Davası Ne Kadar Sürer?
Adalet Bakanlığı’nın hedef süre uygulamasına göre tapu iptal ve tescil davaları en geç 731 gün içinde sonuçlandırılmalıdır. Ancak uygulamada tapu iptal davalarının sonuçlanma süresi, olayın karmaşıklığına, taraf sayısına, bilirkişi raporlarının niteliğine ve mahkemelerin iş yüküne bağlı olarak değişmektedir. Ortalama olarak tapu iptal davaları 2 ila 2,5 yıl arasında tamamlanmaktadır.
Tapu İptal Davası Zamanaşımı ve Hak Düşürücü Süre
Tapu iptal davası zamanaşımı ve hak düşürücü süreler, davanın dayandığı hukuki sebebe göre değişiklik göstermektedir. Miras tapu iptal davası zamanaşımı süreleri aşağıda gerekçeleriyle birlikte listelenmiştir:
- Muris muvazaası (mal kaçırma) nedeniyle açılan davalarda herhangi zamanaşımı veya hak düşürücü süre öngörülmemiştir. Ancak dava yalnızca miras bırakanın vefatından sonra açılır.
- Kardeşler arasında açılan davalarda zamanaşımı süresi söz konusu değildir.
- Hatalı veraset ilamına dayalı tapu iptal ve tescil davalarında da zamanaşımı süresi yoktur.
- İrade sakatlığına dayalı tapu iptal ve tescil davaları, sakatlığın öğrenildiği veya etkisinin sona erdiği tarihten itibaren 1 yıl içinde açılmalıdır.
- Kadastro tespiti tapu iptali ve tescil davası zamanaşımı ise 10 yıldır.
- Muvazaalı ölünceye kadar bakma sözleşmelerine dayanarak açılan davalarda, süre sınırlaması bulunmamaktadır.
- Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesine dayalı davalarda, genel zamanaşımı süresi olan 10 yıl uygulanır.
- Adi yazılı taşınmaz satış vaadi sözleşmesine dayanan davalar, Yargıtay içtihatları çerçevesinde şartlar sağlandığında süreye tabi olmadan açılır.
- Vekalet görevinin kötüye kullanılması nedeniyle açılan davalarda, herhangi zamanaşımı süresi yoktur.
- Tapu tahsis belgesine dayanarak açılan davalarda, kazanılmış hak nedeniyle zamanaşımı veya hak düşürücü süre söz konusu değildir.
- Aile konutu şerhi nedeniyle açılacak davalarda, iyi niyetli üçüncü kişi tapuda 10 yıl boyunca davasız ve kesintisiz malik sıfatıyla kalırsa, artık bu kişiye karşı dava açılamaz.
- Boşanma sonrası açılan davalarda, boşanmanın kesinleşmesinden itibaren 1 yıl içinde dava açılması gerekir. Ancak dava boşanma protokolüne dayanan edimin yerine getirilmemesine ilişkinse, 10 yıllık genel zamanaşımı süresi geçerlidir.
- Orman kadastrosuna karşı açılan davalarda, tapulu taşınmazlar açısından hak düşürücü süre 10 yıldır.
- Yasal önalım hakkına dayalı davalar, satışın hak sahibine noter kanalıyla bildirildiği tarihten itibaren 3 ay, her hâlükârda satıştan itibaren 2 yıl içinde açılmalıdır. Sözleşmeden doğan önalım hakkına dair şerh ise, şerh tarihinden itibaren 10 yıl geçince sona erer.
- İnançlı işleme dayalı davalarda, inanç konusu taşınmazın üçüncü kişilere devri veya iadesi kapsamında açılan tazminat davaları için 10 yıllık zamanaşımı süresi geçerlidir.
Tapu İptal Davası Ücreti ve Masrafları
Tapu iptali ve tescil davalarında ödenmesi gereken ücretler, dava konusu taşınmazın değerine göre nispi harç esasına dayanılarak hesaplanmaktadır. Dava açılırken ilk aşamada peşin harç ödenir; dava sonucuna göre eksik kalan kısım tamamlanır. Ayrıca yargılama sürecinde aşağıdaki masraflar da ortaya çıkmaktadır:
- Bilirkişi ve tanık ücretleri
- Tebligat ve posta giderleri
- Gerekirse keşif ve ulaşım giderleri
Tüm giderlerden davayı açan kişi sorumludur. Ancak dava sonunda haksız çıkan taraf, yargılama giderlerini ödemeye mahkûm edilmektedir. Bu nedenle dava açılmadan önce hem harç hem de yargılama masraflarına ilişkin maliyet analizi yapılması önemlidir.
Tapu İptal Davası Kaç TL?
Tapu iptali ve tescil davalarında ödenecek ücret, taşınmazın rayiç değeri esas alınarak hesaplanan nispi harç ile çeşitli yargılama giderlerinden oluşur. Masraflar hakkında detaylı bilgi için Çözüm Avukatlık internet sitesinden bizimle iletişime geçebilirsiniz.
Tapu İptal ve Tescil Davası Dilekçe Örneği
Kapsamlı şekilde hazırlanmış tapu iptali ve tescil davası dilekçe örneği aşağıdaki şekildedir:
ADANA ASLİYE HUKUK MAHKEMESİ HAKİMLİĞİNE
DAVACI :
DAVALILAR : Maliye Hazinesi adına ………. Mal Müdürlüğü
DAVA : Zilyetliğe dayanarak tapu iptali ve tescil talebi
DAVA DEĞERİ : 1.000,00 TL (fazlaya ilişkin haklar saklı tutulmak kaydıyla, şimdilik)
TALEP KONUSU :………. İli………….İlçesi ……………. Mahallesinde yer alan taşınmazın, davalılar adına olan Tapu Kayıtlarının İptali ile Müvekkilin adına Tespit ve Tesciline karar verilmesine yönelik talepdir.
AÇIKLAMALAR:
1- Davaya konu taşınmaz, ……….. ili, ……….. ilçesi, ……….. mahallesinde bulunan, 509 ada 1 parsel numaralı taşınmazdır. Söz konusu taşınmaz, yapılan kadastro çalışmaları sonucu ham toprak vasfıyla hazine adına tescil edilmiştir. Ancak bu tespit, müvekkilin uzun süredir devam eden fiili zilyetliğine aykırıdır.
2- Müvekkil yaklaşık 50 yıldır söz konusu araziyi ekip biçmektedir. Bu süre zarfında araziyi sürekli kullanarak imar ve ihya etmiş, bazı bölgelere 15–20 yıl önce çam ağaçları dikmiştir. Taşınmaz hiçbir zaman atıl durumda bırakılmamış; müvekkil daima malik sıfatıyla tasarrufta bulunmuştur.
3- Taşınmazın kamu hizmetine tahsis edilmiş bir yer olmadığı ve devletin hüküm ve tasarrufu altında sayılmayacağı açıktır. Kadastro Kanunu’nun 14. maddesi uyarınca bu tür taşınmazların zilyetliğe dayanarak müvekkil adına tescili mümkündür.
4- Aynı bölgede yer alan 112/1 ile 112/9 parselleri ve 498/2 ile 498/9 parselleri gibi taşınmazların tapu kayıtları mevcuttur. Müvekkilin taşınmazının tescil edilmemiş olması hukuka ve eşitlik ilkesine aykırıdır. Mahkemece yapılacak keşif ve bilirkişi incelemeleri de bu hususları açıkça ortaya koyacaktır.
HUKUKİ NEDENLER: 3402 sayılı Kadastro Kanunu, TMK, HMK ve sair mevzuat,
HUKUKİ DELİLLER: Kadastro tutanakları, keşif, bilirkişi raporu, tanık beyanları, emsal Yargıtay kararları ve diğer tüm yasal deliller
SONUÇ ve TALEP: Açıklanan nedenlerle;
- ……….. ili ……….. ilçesi ……….. mahallesinde bulunan 509 ada 1 parsel numaralı taşınmazın, davalı Maliye Hazinesi adına olan tapu kaydının iptali ile müvekkil adına tesciline,
- Yargılama giderleri ve vekalet ücretinin davalılara yükletilmesine,
karar verilmesini arz ve talep ederiz.
Davacı Vekili
EKLER:
1- Taşınmazın Tapu Bilgileri
2- Onaylı Vekaletname Sureti
Tapu İptal Davası Görevli ve Yetkili Mahkeme
6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu’nun 2. maddesi uyarınca, tapu iptal ve tescil davalarına bakmakla görevli mahkemeler Asliye Hukuk Mahkemeleridir. Ancak, ticari ilişki kapsamında açılan davalarda Asliye Ticaret Mahkemeleri, tüketici işlemine dayanan davalarda ise Tüketici Mahkemeleri görevlidir.
Dava konusu taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi yetkili mahkeme olarak belirlenmiştir. 6100 sayılı Kanun gereğince, taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi kesin yetki kuralına tabidir. Taraflar arasında yapılacak yetki sözleşmesi ile farklı mahkemeye yetki verilemez. Yetkisizlik iddiası, yargılamanın her aşamasında ileri sürülebilir.
Tapu İptal Davası Hangi Mahkemede Açılır?
Tapu iptal davası, taşınmazın yer aldığı yerdeki asliye hukuk mahkemesinde başlatılır. Dava dilekçesi hazırlanırken tapu kayıtları ve hukuka aykırılık nedenleri ayrıntılı şekilde açıklanmalıdır. Dilekçede eksiklik bulunmaması durumunda ise mahkeme, davalıya tebligat yapar. Öte yandan, tarafların karşılıklı beyanlarını sunmasıyla birlikte, mahkeme delil toplar, tanık ifadelerini alır, bilirkişi raporları düzenlenir ve dosya karara bağlanır.
Tapu İptali ve Tescil Davasında Tanık Dinlenir Mi?
Tapu iptali ve tescil davalarında genel kural, yazılı delil ve yazılı delil başlangıcına dayanma zorunluluğudur. Bu nedenle tanık beyanlarına başvurulması mümkün değildir. Ancak, muris muvazaası gerekçesiyle açılan tapu iptal ve tescil davalarında tanık ifadeleri delil olarak kullanılmaktadır.
Tapu İptal ve Tescil Davası Devam Ederken Taşınmazın Satılması
Tapu iptal ve tescil davası görülürken taşınmazın satılması istenmiyor ise, satış iptal davası veya mahkemeden ihtiyati tedbir kararı talep edilmelidir. Mahkeme tedbir kararını kabul ettiğinde, yargılama süresi boyunca taşınmaz devredilemez. Tapu işlemleri askıya alınır ve taşınmazın üçüncü kişilere satışı engellenmiş olur.
Tapu İptal Davasını Kazandıktan Sonra Ne Olur?
Tapu iptal davası lehine sonuçlandığında, taşınmazın mülkiyeti mahkeme kararıyla davacıya geçer. Mahkeme kararı doğrultusunda tapu siciline tescil yapılır. Tescil işlemi sonucunda davacı gerçek hak sahibi olarak tapu kayıtlarına işlenir ve mevcut hukuka aykırılık ortadan kaldırılmış olur.
Tapu İptal Davasını Kaybettikten Sonra Ne Olur?
Tapu iptal davası reddedildiğinde, mahkeme davacının talebini yerinde görmez ve mevcut tapu kaydı geçerliliğini korur. Taşınmazın mülkiyeti el değiştirmez ve mevcut malik tapu kaydında yer almaya devam eder. Davacı tapu iptal ve tescil davasının reddi halinde vekalet ücreti ve yargılama giderlerinden sorumlu tutulur.
Tapu İptal Davasında İhtiyati Tedbir Uygulaması Nedir?
Tapu iptal ve tescil davasında, taşınmazın üçüncü kişilere devrinin önlenmesi amacıyla ihtiyati tedbir kararı istenmesi mümkündür. Mahkeme, ihtiyati tedbir kararını dava konusu taşınmazın korunmasını sağlamak için verir. Bazı hallerde mahkeme, tedbir kararı verilmesi için teminat yatırılmasına hükmeder. Tedbir kararı verildiğinde, taşınmaz dava süresince devredilemez ve hukuki güvence sağlanır.
Tapu İptali Davasında Mahkeme Masraflarını Kim Öder?
Hukuk Muhakemeleri Kanunu hükümleri uyarınca, yargılamada gerekli tüm giderler davayı açan taraf tarafından önceden ödenir. Dava sonucunda haksız çıkan taraf, yargılama giderlerinden sorumlu tutulur ve aleyhine yargılama giderlerine hükmedilir.
Tapu İptali Davasında Davayı Kaybeden Avukat Para Alır Mı?
Avukatlık Kanunu’na göre, dava sonucundan bağımsız olarak avukat, vekalet sözleşmesine dayanarak tapu iptal tescil davası vekalet ücreti hakkı elde eder. Yargılama giderleri içinde yer alan karşı vekalet ücreti, davayı kaybeden tarafın, tapu iptal davasını kazananlar avukatına ödemekle yükümlü olduğu kalemdir.
Tapu İptal Davası Yargıtay Kararları
- Vekalet görevinin kötüye kullanıldığı iddiasına dayalı tapu iptali ve tescil davasında, tanık beyanı delil olarak kabul edilebilir.
Karar Özeti:
Tanık sıfatıyla beyan veren vekil, miras bırakanın taşınmazın kardeşine kalmasını istediğini belirterek vekil tayin edildiğini, devir sonrası davalının yüklü miktarda nakdi miras bırakana verdiğini beyan etmiştir. Banka kayıtları, davalının miras bırakana kira bedellerini ödediğini göstermektedir. Tüm veriler birlikte değerlendirildiğinde, temlikin rızaya dayandığı ve vekalet görevinin kötüye kullanılmadığı sonucuna ulaşılmıştır. Bu nedenle davanın reddine karar verilmiştir.
(Yargıtay 1. Hukuk Dairesi, 05.02.2020 Tarih, 2016/15495 Esas, 2020/616 Karar)
- Boşanma sonrası aile konutu vasfını yitiren taşınmaz için tapu iptali ve tescil davası açılamaz.
Karar Özeti:
Davalı ile davacı, 03.06.2015 tarihinde kesinleşen boşanma kararıyla evliliği sona erdirmiştir. Bu tarih itibarıyla dava konusu taşınmaz, aile konutu niteliğini kaybetmiştir. Davanın konusu ortadan kalktığı için “karar verilmesine yer olmadığına” şeklinde karar verilmesi gerekirken, yazılı gerekçe ile davanın kabulü hukuka aykırıdır.
(Yargıtay 2. Hukuk Dairesi, 2018/2407 Karar)
- Hukuki ehliyetsizlik iddiasına dayalı tapu iptali ve tescil davasında fiil ehliyetinin detaylı şekilde incelenmesi gerekir.
Karar Özeti:
Ehliyetsizlik kamu düzeniyle doğrudan ilgilidir. Bu nedenle davada öncelikle ehliyet değerlendirilmelidir. Tarafların bu konuda sunduğu tüm deliller toplanmalı, varsa miras bırakana ait sağlık raporları, reçeteler ve müşahede belgeleri temin edilmelidir. Elde edilen belgeler, Adli Tıp Kurumu 4. İhtisas Kuruluna gönderilmeli ve akit tarihinde ehliyet durumunu ortaya koyan rapor alınmalıdır. Miras bırakanın ehliyetli olduğunun tespiti halinde, muris muvazaası yönünden talepler değerlendirilmeli ve eksiksiz soruşturma sonucu karar verilmelidir. Belirtilen işlemler tamamlanmadan verilen karar hukuka aykırıdır.
(Yargıtay 1. Hukuk Dairesi, 2014/7368 Esas, 2015/7013 Karar)
