Kira Sözleşmesi Nasıl Yapılır?

Kira Sözleşmesi (Kira Kontratı) Nedir?

Daire kira sözleşmesi; mal sahibinin, bir malın kullanım hakkını ya da hem kullanımını hem de ondan faydalanmayı kiracıya bırakmayı kabul ettiği, kiracının ise bunun karşılığında belirlenmiş bir kira ücretini ödemeyi taahhüt ettiği bir hukuki metindir. Kira sözleşmeleri hem konut hem işyeri kiralamalarında geçerlidir. Yazılı veya sözlü şekilde kurulabilir; ancak ispat kolaylığı ve hukuki geçerlilik açısından yazılı olması önerilir.

Taraflar arasında imzalanan bu belge, mülkün kullanım hakkının belirli bir bedel karşılığında kiracıya devredilmesini ve bu kullanım koşullarının karşılıklı olarak düzenlenmesini içerdiğinden, her iki taraf açısından da yükümlülük doğuran bir borç sözleşmesi niteliğindedir.

Bu sözleşme ile birlikte yalnızca kiracı ile mal sahibi arasındaki ilişkiler değil, aynı zamanda kiralanan taşınmazın nasıl ve hangi kurallarla kullanılacağı, ödemenin hangi zaman aralıklarında yapılacağı ve mülkü kimin kullanacağı gibi genel hükümler de belirlenmiş olur. Kira sözleşmeleri hem kiracının hem de kiraya verenin uyması gereken hükümler içerdiğinden dolayı, yalnızca süresi dolduğunda, tarafların karşılıklı mutabakatıyla ya da yargı kararıyla geçerliliğini yitirir.

Kira Sözleşmesi Örneği 2025

Örnek Kira Sözleşmesi

Güncel kira sözleşmesi pdf örneği aşağıdaki şekildedir:

Kira kontratı örneği dahilinde yer alması gereken genel hükümler ise aşağıdaki şekildedir:

GENEL HÜKÜMLER

1. Kiralanan yer, başkasına kiralanamaz, devredilemez veya ortak kullanımına sunulamaz.
2. Kiralanan taşınmaz, yalnızca konut amacıyla kullanılabilir; başka gayelerle kullanımı yasaktır.
3. Kiracı, kiralananı dikkatli bir biçimde kullanmakla yükümlüdür. Ayrıca, çevredeki sakinlere karşı da iyi niyet ilkelerine uygun hareket etmek zorundadır.
4. Kiracı, kiraya verenin yazılı izni olmaksızın, kiralananı kısmen veya tamamen üçüncü kişilere devredemez ya da alt kiralama yapamaz.
5. Kiracı, yazılı onay olmaksızın taşınmazda değişiklik yapamaz; aksi hâlde oluşabilecek zararları karşılamakla mükelleftir.
6. Üçüncü şahıslar kiralanan taşınmaz üzerinde hak iddia ederse, kiracı bu durumu derhal kiralayana bildirmek zorundadır.
7. Kiralananda yapılması gereken tamiratlar varsa, kiracı bunu gecikmeksizin bildirmelidir; aksi halde ortaya çıkacak zararlardan sorumlu olur.
8. Kat malikleri kurulu tarafından kiracıya bildirilen hususlar, vakit kaybetmeden kiralayana iletilmelidir.
9. Kiracı, kat malikleri kurulunun kararları doğrultusunda gerekli işlemlerin yapılmasına müsaade etmekle yükümlüdür.
10. Kiralanan taşınmazda yapılması gereken olağan bakım ve onarımlar kiracıya aittir; masraflar kendisi tarafından karşılanacaktır.
11. Kapıcı, kaloriferci giderleri ile yakıt ve diğer ortak alan masrafları kiracı tarafından ödenecektir.
12. Mülkiyetten kaynaklı vergi yükümlülükleri kiralayana, kullanım esnasında ortaya çıkan vergi, harç ve benzeri yükümlülükler ise kiracıya aittir. Uyuşmazlık halinde 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu hükümleri esas alınacak; hüküm bulunmayan durumlarda yerel teamüller dikkate alınacaktır.
13. Kira süresi sonunda kiralanan mülk, teslim alındığı gibi geri verilmeli; teslim edilen demirbaşlar da eksiksiz şekilde iade edilmelidir. Aksi hâlde, doğacak zararın bedeli ödenmeli veya mülk eski hâline getirilmelidir. Eğer taşınmaz boyalı teslim edilmişse, yine boyalı şekilde iade edilmelidir. Aksi takdirde kiracı, tahliye tarihinde oluşacak boya giderlerini piyasa rayici üzerinden karşılamak zorundadır.
14. Kiralanan taşınmaz, kullanıma uygun ve sağlam şekilde teslim edilmiştir. Kiracı, olağan kullanım sonucu oluşacak yıpranmalar ve eksikliklerden sorumlu tutulamaz.
15. Sözleşmenin sona ermesi veya taşınmazın satışa çıkarılması durumunda, kiracı mülkün gezilmesine ve incelenmesine engel olmamalıdır.
16. Taşınmazın boşaltılması gerektiği durumlarda, tahliye gerçekleştirilmezse oluşabilecek tüm zararlar kiracıya ait olacaktır.
17. Kiralananın teslim alınmasını engellemeyen ve kiracının veya birlikte yaşayanların sağlığı için ciddi risk teşkil etmeyen kusurlar, sözleşmenin feshi ya da kira indirimi gerekçesi olamaz.
18. Kiracı, yaptığı lüks ve faydalı düzenlemeler için kiraya verenden herhangi bir bedel talep edemez ve bu unsurları sözleşme sonunda teslim etmekle yükümlüdür.
19. Kira süresi uzatıldığında, yeni dönem kira bedeli Türkiye İstatistik Kurumu tarafından açıklanan TÜFE oranında artırılarak belirlenecektir.
20. Bu sözleşmeden doğabilecek ihtilaflarda İstanbul’daki mahkemeler ve icra daireleri yetkili olacaktır.
21. Bu kira sözleşmesinde belirtilmeyen diğer tüm durumlarda, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun ilgili maddeleri uygulanacaktır.

Yazımızın son kısmında yer alan kira sözleşmesi word ve diğer türlerini inceleyebilir ve kira kontratı indir işlemini gerçekleştirebilirsiniz. 

Kira Sözleşmesi Hangi Bilgileri İçermelidir?

Kira Sözleşmesi Nasıl Yapılır?

Bir kira sözleşmesinde aşağıdaki temel bilgiler yer almalıdır:

• Kiraya verenin ve kiracının adı, T.C. kimlik numarası ve adresi

• Kiralanan taşınmazın açık adresi

• Kira bedeli, ödeme şekli ve süresi

• Sözleşme başlangıç ve bitiş tarihi

• Depozito bedeli ve iade koşulları

Bu unsurlar eksikse sözleşme geçersiz sayılmaz; ancak uyuşmazlık halinde delil değeri zayıflar.

Bu unsurların eksik olması durumunda sözleşme geçerlilik sorunlarıyla karşılaşabilir. Ek olarak depozito miktarı, tahliye taahhüdü, demirbaş listesi gibi isteğe bağlı maddeler de yer alabilir.

Kira Sözleşmesi Türleri Nelerdir?

Kira sözleşmeleri, kullanım amacı ve konu edilen malın özelliğine göre farklı gruplara ayrılmaktadır. En yaygın kira sözleşmesi çeşitleri şunlardır:

1. Konut ve Çatılı İşyeri Kirası Sözleşmesi

Bu tür sözleşmeler, ikametgah olarak veya iş yeri olarak kullanılan taşınmazların kiraya verilmesi amacıyla yapılır.

Öne çıkan yönleri:

• Yazılı şekilde yapılması şart olmamakla birlikte, ispat kolaylığı açısından yazılı olarak düzenlenmesi önem taşır.
• Kanunda bazı hükümler emredici olarak düzenlenmiştir; bu hükümlere aykırı yapılan anlaşmalar geçersiz kabul edilir.
• Kiracının haklarını korumak temel ilkedir.

2. Taşınır Mal Kiralama Sözleşmesi

Taşınabilir nitelikteki malların (örneğin otomobiller, makineler, elektronik eşyalar) kiralanması durumudur.

Temel özellikleri:

• Kiracı, malı teslim alırken ve iade ederken durumu dikkatlice incelemekle sorumludur.
• Oluşabilecek zararlar karşısında sorumluluk, sözleşmede belirtilen şartlara göre değişebilir.

3. Finansal Kiralama (Leasing) Sözleşmesi

Bir malın uzun vadeli kiralanmasını ve belirli koşulların sağlanması durumunda mülkiyetinin kiracıya devrini içeren özel bir kira ilişkisidir.

Özellikleri:

• Genellikle ticari faaliyetlerde tercih edilir.
• Kiralama süreci, bankalar veya finans kuruluşları aracılığıyla yürütülür.
• Kiralama süresi sonunda, malın mülkiyeti kiracıya geçebilir.

4. Ürün (Hasılat) Kirası

Gelir getiren taşınmazların (örneğin tarla, bağ, bahçe gibi) kiralanmasını konu edinir.

Belirgin özellikleri:

• Kiracı, sadece kullanım hakkına değil, aynı zamanda taşınmazın sağladığı ürünlerden yararlanma hakkına da sahip olur.
• Kira bedeli para ile değil, bazen ürünle de ödenebilir.

En Sağlam Kira Sözleşmesi Nasıl Yapılır?

Kira sözleşmesi hazırlanırken taraflarca anlaşmaya varılmış tüm detaylar açık ve eksiksiz şekilde yazılmalıdır. Taşınmazın adresi, kullanım amacı, demirbaş listesi, ödeme koşulları ve tahliye durumu net şekilde belirtilmelidir. Sözleşme iki nüsha olarak hazırlanmalı ve her iki taraf da imzalamalıdır.

Yazılı sözleşmelerde noter onayı zorunlu değildir. Ancak noter aracılığıyla düzenlenen belgeler daha güçlü delil niteliği taşır.

Kira sözleşmesi nasıl düzenlenmeli? sorusu, sağlıklı bir kiralama ilişkisi kurmak isteyenler için önemli bir sorudur. Bu sözleşmeler, genellikle örnek bir şablon esas alınarak hazırlanır. Hazır kira kontratları incelenerek benzer şekilde oluşturulabilir. Sözleşme, gayrimenkul sahibi veya yetki verilmiş bir temsilci tarafından hazırlanabilir.

Kira kontratı hazırlanırken, toplamda üç ana bölüme yer verilmesi önem arz eder:

1. Kiralama Bilgileri

Bu kısımda; kiralanacak taşınmazın türü, açık adresi, mülk sahibinin ve kiracının iletişim bilgileri, kira başlangıç ve bitiş tarihleri ile birlikte aylık kira tutarı gibi bilgiler eksiksiz şekilde yazılmalıdır. Bu bölüm, sözleşmenin temelini oluşturur.

2. Kiralanan Taşınmazda Bulunan Demirbaşlar

Taşınmazla birlikte teslim edilen eşyalar ve sabit tesisatlar bu alanda belirtilir. Kombi, su ve elektrik sayaçları, varsa aidat tutarı, posta kutusu ve depo anahtarları gibi unsurlar açıkça listelenmelidir.

3. Genel Hükümler

Sözleşmenin önceki iki bölümünde yer almayan, diğer tüm koşullar bu bölümde madde madde ifade edilir. Kiralanan yerde yapılacak tadilatlar, kira ödemelerinin yatırılacağı banka bilgileri gibi detaylar burada yer almalıdır.

Hazırlanan kira kontratı iki nüsha olarak yazdırılmalı; bunlardan biri kiracıda, diğeri ise mal sahibi ya da temsilcisinde kalmalıdır.

Kira Sözleşmesinin Taraflara Yüklediği Yükümlülükler Nelerdir?

Kira Sözleşmesinin Tarafları

Bilindiği üzere kira sözleşmesinde iki taraf bulunur: kiralayan (mal sahibi) ve kiracı. Bu sözleşme için yasa koyucu herhangi bir şekil şartı öngörmemiştir. Dolayısıyla kira sözleşmesi, yazılı ya da resmi biçimde (örneğin noter aracılığıyla) yapılabileceği gibi, imza altına alınmadan yalnızca sözlü beyanlarla da geçerlilik kazanabilir. 

Ancak kira ilişkisi kurulduğunda tarafların karşılıklı olarak bazı hukuki yükümlülükleri doğar. Hukuk alanında en deneyimli bürolardan biri olan Çözüm Avukatlık olarak, bu yazımızda Türk Borçlar Kanunu’nda kira sözleşmesi bölümünde genel hükümler içerisinde düzenlenen kiracının ve kiraya verenin yükümlülükleri ne ilişkin değerlendirmelere yer vermekteyiz. 

Kiracının Yükümlülükleri Nelerdir?

Kiracının yerine getirmesi gereken birtakım yükümlülükleri vardır. Kiracı, bu yükümlülüklere uymazsa mal sahibi yasal yollarla tahliye talebinde bulunabilir.

Kiracı, kira bedelini sözleşmede belirtilen tarihlerde ve düzenli biçimde ödemekle mükelleftir. Taraflar arasında belirli bir ödeme günü kararlaştırılmamışsa, kira ücreti ay sonunda veya en geç kira döneminin bitişinde ödenmelidir.

Apartman veya site gibi ortak alan hizmetlerinden faydalanan kiracıların, bu hizmetler için yapılan masraflara katılım sağlamaları gereklidir.

Kiracı, taşınmazda herhangi bir değişiklik ya da tadilat gerçekleştirecekse, bu işlemler için mal sahibinden önceden yazılı izin almalıdır.

Kiracı, konutu teslim aldığı şartlarda iade etmek zorundadır. Ancak kullanım süresi boyunca oluşan olağan yıpranmalardan kaynaklanan eksiklikler kiracının sorumluluğunda değildir.

Kiraya Verenin Yükümlülükleri Nelerdir?

Kiraya verenin de kira ilişkisi kapsamında üstlenmesi gereken bazı görevleri mevcuttur. Ev sahibi bu yükümlülüklerini yerine getirmediğinde, kiracı söz konusu yükümlülüklerin ifasını isteyebilir.

• Mal sahibi, kira süresi boyunca konutu sözleşmede taahhüt edildiği şekilde kiracıya sunmakla yükümlüdür. Kullanıma bağlı sıradan yıpranmalar dışındaki onarım ve masraflar kiraya verene aittir.
• Taşınmazla ilgili vergi, sigorta gibi yasal yükümlülükler mal sahibi tarafından karşılanır. Ancak sözleşme tarafları aksine bir düzenleme yaparak bu masrafların paylaşımını kendi aralarında belirleyebilir.
• Kiralanan taşınmazda ortaya çıkan ve kiracının zararına yol açan bir kusur mevcutsa ve bu durum kira sözleşmesinde açıkça belirtilmemişse, mal sahibi kiracının zararını karşılamak zorundadır.
• Kiracı kira ödemesini geciktirdiğinde, ev sahibi sözleşmede belirtilmemişse herhangi bir ceza veya zam uygulayamaz. Örneğin, gecikme durumunda sonraki ay için daha yüksek bir kira talep edilemez.
• Kiracıya ait olmayan giderler, her ayın sonunda ve kira dönemi sona ermeden önce mal sahibi tarafından ödenmelidir. Ancak taraflar arasında mutabakata varılması hâlinde, bu masraflar kiradan mahsup edilebilir.
• Kanunda belirtilen haklı nedenler veya hukuka aykırı bir durum yoksa, mal sahibi sözleşme süresi bitmeden kiracının tahliyesini isteyemez. Haklı fesih sebepleri arasında; kiracının çevreyle uyumsuz davranışları ya da evin mal sahibinin birinci derece yakınına tahsis edilmek istenmesi gibi durumlar yer alabilir.

Türk Borçlar Kanunu, “örf ve adet” kurallarına yer vererek bölgesel farklılıkların sözleşmeye yansıtılmasına imkân tanımaktadır. Bu doğrultuda, kira ödeme tarihi ya da ödeme periyotları gibi hususlar, taşınmazın bulunduğu bölgede geçerli olan yerel alışkanlıklara göre şekillendirilebilir.

Kira Sözleşmesi Nasıl Doldurulur?

Peki, kira sözleşmesi nasıl doldurulur? Kira kontratı hazırlanırken dikkat edilmesi gereken bazı temel adımlar mevcuttur. Bu adımlar şu şekilde özetlenebilir:

• İlk olarak, kiraya veren kişinin taşınmazın sahibi olduğuna dair tapu belgesi veya geçerli bir vekâletnamesi kontrol edilmelidir.
• Sözleşmeye, taşınmazın tam adresi, kullanım amacı (konut, işyeri vb.) ve mülkiyet niteliği gibi bilgiler eksiksiz şekilde yazılmalıdır.
• Kiraya veren ve kiracıya ait kimlik bilgileri doğru bir biçimde doldurulmalı, özellikle T.C. kimlik numaralarının yer almasına özen gösterilmelidir.
• Tarafların anlaştığı kira bedeli ile ödeme periyodu açık ve net biçimde belirtilmelidir.
• Kira başlangıç ve bitiş tarihlerinin eksiksiz ve doğru yazılması gerekir.
• Kiralanan taşınmazda bulunan demirbaşlara (örneğin kombi, sayaç, ocak vb.) dair bilgiler sözleşmede yer almalıdır.
• Sözleşmenin mümkünse kefil huzurunda imzalanması tavsiye edilir. Ayrıca tüm sayfaların hem kiracı hem de mal sahibi tarafından imzalanması önemlidir.
• Kira bedelinin yatırılacağı banka hesap numarası, ödeme yöntemi (havale, EFT vb.) ve açıklama kısmına ne yazılacağı da sözleşmeye dahil edilmelidir (örneğin: “Temmuz 2022 kira bedeli”).
• Depozito alınmışsa, bunun miktarı, teslim tarihi ve iade şartları detaylı biçimde belirtilmelidir.
• Sözleşmenin sonunda yer alan hazır (matbu) yasal hükümler okunmalı ve anlaşılmalıdır.
• Tüm bilgiler tamamlandıktan sonra, sözleşme karşılıklı olarak imzalanmalı ve her iki taraf da birer nüsha almalıdır.

1 Yıllık Kira Sözleşmesi Bitince Ne Olur?

Belirli süreli kira sözleşmeleri, süre dolsa bile yazılı fesih yapılmadıkça geçerliliğini korur. Türk Borçlar Kanunu’na göre, taraflardan biri yazılı fesih bildiriminde bulunmadıkça sözleşme, aynı koşullarla yenilenmiş sayılır. Bu durumda sözleşme belirsiz süreli hale gelir ve kiracı, önceki şartlar üzerinden konutu kullanmaya devam eder.

Kira Sözleşmesi Yapmak Zorunlu Mu?

Hukuken kira sözleşmesinin yazılı olması zorunlu değildir. Sözlü olarak da geçerli sayılır. Ancak, taraflar arasında doğabilecek anlaşmazlıkların çözümünde yazılı belge çok önemli bir delil niteliği taşır. Bu nedenle yazılı kira sözleşmesi yapılması, tarafların haklarını koruma açısından son derece faydalıdır.

Kira Sözleşmesi Nasıl Feshedilir?

Kira sözleşmesi, taraflardan birinin geçerli sebeple ve yasal sürelere uygun şekilde bildirim yapmasıyla sona erdirilebilir. Konut ve çatılı işyeri kiralarında fesih şekli 6098 sayılı TBK’nın 347. maddesiyle düzenlenmiştir. Belirli süreli sözleşmeler, süre sonunda sona erer; ancak kiracı aynı koşullarla oturmaya devam ederse sözleşme belirsiz hale gelir. Belirsiz süreli sözleşmelerde ise yasal bildirim sürelerine uyularak fesih mümkündür. Kiraya veren, ancak kanunda sayılan sınırlı sebeplerle sözleşmeyi sonlandırabilir (örneğin kendisinin veya bir yakınının konutta oturacak olması).

Depozito Nedir?

Depozito, taşınmazın zarar görmemesi için alınan teminattır. Türk Borçlar Kanunu madde 342 uyarınca depozito miktarı üç aylık kira bedelini aşamaz. Bu bedel bankaya yatırılmalı ve vadeli bir hesapta tutulmalıdır. Kiracı taşınmazı tahliye ettikten sonra, herhangi bir zarar veya borç yoksa depozito kendisine iade edilmelidir. Banka hesabı kiracının rızası olmadan kullanılamaz.

Kira Sözleşmesinde Damga Vergisi Zorunlu Mu?

Kira sözleşmeleri damga vergisine tabidir. 488 sayılı Damga Vergisi Kanunu uyarınca taraflar arasında düzenlenen yazılı kira sözleşmelerinden vergi alınır. 2025 yılı itibariyle kira bedelinin binde 1.89’u oranında damga vergisi hesaplanmaktadır. Bu vergi hem kiraya veren hem kiracı tarafından ortak ödenebilir; ancak uygulamada genellikle kiracı tarafından karşılanmaktadır.

Kira Sözleşmesi Kaç Yıl Geçerlidir?

Kira sözleşmelerinin süresi tarafların anlaşmasına göre belirlenir. Genellikle 1 yıllık sürelerle yapılır ve bu sürenin sonunda fesih olmazsa otomatik olarak bir yıl daha uzar.

Kanuna göre, bu yenilemeler kiracının lehinedir; ev sahibi, ancak haklı bir gerekçe varsa sözleşmeyi sonlandırabilir.

Eğer kira sözleşmesi 10 yıl boyunca her yıl uzatılarak devam ederse, 10. yılın sonunda ev sahibi, herhangi bir gerekçe göstermeksizin sözleşmeyi sona erdirebilir. Bu nedenle kira sözleşmeleri, taraflardan biri fesih talebinde bulunmadıkça süresiz olarak uzamaya devam eder.

Kira Sözleşmesinin Noterde Düzenlenmesi Şart Mıdır?

Kira sözleşmesinin noter onaylı olması zorunlu değildir. Ancak noter aracılığıyla düzenlenen sözleşmeler, hukuki geçerlilik açısından daha güçlüdür. Taraflar arasında doğabilecek anlaşmazlıklarda noter tasdikli bir sözleşme, delil niteliği taşır ve süreci hızlandırır.

Kira Sözleşmesi İçin Avukat Gerekli Mi?

Kira kontratının hazırlanması sırasında avukat bulundurmak yasal bir zorunluluk değildir. Taraflar, sözlü veya yazılı şekilde kendi aralarında da sözleşme yapabilirler. Ancak bir avukatın hazırlayacağı sözleşme, hukuki riskleri azaltır ve tarafların haklarının daha güvenli şekilde korunmasını sağlar. Özellikle ticari gayrimenkul kiralamalarında veya yüksek tutarlı sözleşmelerde uzman desteği almak, ileride yaşanabilecek anlaşmazlıkların önüne geçebilir.

Kira Sözleşmesine Kefil Yazılırsa Ne Olur?

Kefil, kiracının kira borcunu ödememesi durumunda borcun tamamından hukuken sorumlu tutulur. Kefilin sorumluluğu, ancak sözleşmede açıkça belirtilmişse ve noter onaylıysa geçerlilik kazanır. Türk Borçlar Kanunu madde 584’e göre kefalet geçerli sayılabilmesi için kefilin borcun tutarını ve süresini yazılı olarak kabul etmesi gerekir. Kefil, kira sözleşmesinin sona ermesinden sonra doğan borçlardan da sorumlu olabilir.

Kira Artış Oranı Nasıl Hesaplanır?

Kira artış oranı, konut ve işyeri kiraları için Türkiye İstatistik Kurumu tarafından açıklanan 12 aylık ortalama TÜFE (Tüketici Fiyat Endeksi) oranı ile sınırlıdır. Sözleşmede farklı bir oran belirtilmişse bile, bu oran TÜFE’yi aşamaz. 2025 yılında uygulanacak artış oranları her ay TÜİK tarafından yayımlanan verilerle belirlenir.

Kira Sözleşmesi Örnekleri

Bedelsiz kira kontratı örneği dahil çeşitli örnekleri aşağıdaki bilgilerden elde edebilirsiniz. Aşağıdaki örneklere göz atarak kira sözleşmesi indir işlemini kolay bir şekilde gerçekleştirebilirsiniz. 

Kira Kontratı Word

Kira-Sozlesmesi-Ornegi-2025

Kira Kontratı PDF

Kira kontratı PDF

Boş Kira Kontratı Word 2025

Boş Kira Kontratı Örneği (Word)