İhtiyaç Nedeniyle Tahliye Nedir?
İhtiyaç nedeniyle tahliye davası, kiraya verenin veya yasal olarak koruma ve bakım yükümlülüğü altında bulunan kişilerin kiralanan taşınmazı konut ya da iş yeri olarak kullanma zorunluluğunun ortaya çıkması halinde, kiracının mahkeme kararıyla tahliyesini amaçlayan bir dava türüdür. İhtiyaç nedeniyle tahliye davası ihtiyaç unsurunun ispatlanması durumunda kira sözleşmesini sona erdirir ve kiracının taşınmazı boşaltması sağlanır.
İhtiyaç Nedeniyle Tahliye Nasıl Yapılır?
İhtiyaç nedeniyle tahliye davası açılabilmesi için kiraya verenin kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu ya da yasal olarak bakmakla yükümlü olduğu kişilerin taşınmazı kullanma zorunluluğunun bulunması gerekir. Kullanma zorunluluğu objektif ve somut verilerle desteklenmelidir. Kira sözleşmesinin sona ereceği tarihten önce, kiracıya yazılı ihtar gönderilerek ihtiyaç durumu açıkça belirtilmeli ve sözleşme sonunda taşınmazın boşaltılması talep edilmelidir.
Kiracının belirtilen tarihte tahliyeyi gerçekleştirmemesi halinde, sözleşmenin sona erdiği günden itibaren en geç otuz gün içinde ihtiyaç nedeniyle tahliye davası açılmalıdır. Mahkeme kararı ile tahliye edilen taşınmaz, üç yıl süresince üçüncü kişilere kiralanamaz. Aksi durumda kiraya veren, önceki kiracıya karşı tazminat yükümlülüğü altına girer.
İhtiyaç Nedeniyle Tahliye Davası Şartları
Türk Borçlar Kanunu’nun 350. maddesi gereği, ihtiyaç nedeniyle tahliye davası açılabilmesi için üç unsurun birlikte gerçekleşmesi zorunludur:
- İhtiyaç mevcut olmalıdır.
- İhtiyacın gerçek, zorunlu ve samimi olması gerekir.
- Tahliye davası süresinde açılmalıdır.
İhtiyaç mevcut olmalıdır.
Kiraya verenin kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya yasal olarak bakım sorumluluğu bulunan kişilerin taşınmaza konut ya da iş yeri olarak ihtiyaç duyması gerekir. Sadece söz konusu kişiler bakımından ortaya çıkan ihtiyaçlar hukuki geçerliliğe sahiptir. Belirtilen gruba dahil olmayan yakınlar için açılan davalar kabul edilmez. Yasa metninde açıkça “altsoy” ve “üstsoy” ibarelerine yer verildiğinden, torunlar ile büyükanne ve büyükbabaların gereksinimleri de bu kapsamda değerlendirilir.
İhtiyacın gerçek, zorunlu ve samimi olması gerekir.
Davaya konu edilen ihtiyacın, taşınmazın kullanımına yönelik somut ve zorunlu bir gereksinimi yansıtması zorunludur. Kira bedelini artırma amacı, üçüncü kişiye kiralama düşüncesi veya kiracıyı rahatsız etme niyetiyle açılan davalar kabul edilmez. Mahkemeler aşağıdaki durumlarda tahliye talebini yerinde bulmaktadır:
- Kiraya verenin kiralık bir taşınmazda yaşıyor olması,
- Kiraya verenin sağlık durumu nedeniyle taşınmazda ikamet zorunluluğu doğması,
- Mevcut konutun ihtiyacı karşılamaya elverişli olmaması,
- Yaşam tarzı değişikliği nedeniyle taşınmazın kullanımı zorunluluğu,
- Taşınmazın alt katındaki bölümde yakacak maddelerin muhafazası ihtiyacı,
- Ayrı yaşama kararı alınmış eşlerden biri için konut gereksinimi doğması,
- Çocukların eğitim süreci nedeniyle konut gereksinimi ortaya çıkması,
- Kamusal görev gereği yer değiştirme zorunluluğu nedeniyle taşınmazın kullanılmak istenmesi.
Tahliye davası süresinde açılmalıdır.
Belirli süreli kira sözleşmeleri açısından, sözleşmenin sona erdiği tarihten itibaren otuz gün içinde dava açılması zorunludur. Belirsiz süreli kira sözleşmelerinde ise her altı aylık dönemin sonunda sona ermek üzere, en az üç ay önce yazılı bildirim yapılmalı ve bildirimi takip eden otuz gün içinde dava açılmalıdır. Kira sözleşmesinde sona erme tarihi belirlenmişse, bu tarihten itibaren otuz günlük süre işlemeye başlar. Sözleşmede sona erme tarihi belirtilmemişse, fesih dönemi bitiminden sonra dava açılması mümkündür.
İhtiyaç Sebebiyle Tahliye Davasını Kimler Açabilir?
İhtiyaç nedeniyle tahliye davası, kural gereği taşınmazı kiraya veren tarafından açılır. Ancak taşınmazın mülkiyeti ile kira sözleşmesini yapan kişi farklı olduğunda, dava açma hakkı sadece kiralayan ile sınırlı kalmaz. Yargıtay kararları doğrultusunda, kira sözleşmesine taraf olmayan malik ile intifa hakkı sahibi de taşınmaz üzerindeki mülkiyet veya kullanım hakkına dayanarak ihtiyaç nedeniyle tahliye davası açma yetkisine sahiptir.
Taşınmaz paylı mülkiyete konuysa, ihtiyaç nedeniyle tahliye davası, maliklerin sayı ve pay çoğunluğuyla birlikte açılmalıdır. Kiralananı sonradan edinen yeni malik, taşınmazın devrinden sonra kendisi ya da yasal olarak sorumluluğu altında bulunan kişiler için ortaya çıkan zorunlu kullanım ihtiyacına dayanarak tahliye davası açma hakkına sahiptir. İhtiyaç nedeniyle tahliye davası açma yetkisi aşağıdaki kişilere aittir:
- Kira sözleşmesini yapan kiraya veren,
- Taşınmazın sonradan malik sıfatını kazanan kişi,
- Kira sözleşmesinde taraf olmayan malik,
- Kira sözleşmesinde taraf olmayan intifa hakkı sahibi.
İhtiyaç Nedeniyle Tahliye Davası Ne Zaman Açılabilir?
İhtiyaç nedeniyle tahliye davası, kira sözleşmesinin türüne göre farklı süre şartlarına tabidir. Belirli süreli kira sözleşmelerinde, sözleşmede kararlaştırılan sürenin sona ermesinden itibaren otuz gün içinde dava açılmalıdır. Belirsiz süreli kira sözleşmelerinde ise, altı aylık kira döneminin bitiminden en az doksan gün önce kiracıya yazılı bildirim yapılmalı ve bildirimin geçerli olduğu tarihten itibaren otuz gün içinde dava açılmalıdır.
Konut ihtiyacı veya işyeri ihtiyacı gerekçesiyle açılacak davalarda ise süre kuralları aynıdır. Süre koşullarına uyulmadan açılan davalar, dava şartı eksikliği nedeniyle usulden reddedilir. Ancak, kiraya veren, tahliye amacıyla gönderdiği yazılı bildirimle kira sözleşmesini sona erdirme iradesini açıkça ortaya koymuşsa, yazılı bildirim dava açma süresinin uzatılmasına hukuki dayanak oluşturur.
İlginizi çekebilir: 10 Yıllık Kiracının Tahliyesi
Belirli Süreli Kira Sözleşmelerinde İhtiyaç Nedeniyle Tahliye Davası
Belirli süreli kira sözleşmelerinde, ihtiyaç gerekçesiyle tahliye talebinde bulunulması için kiracıya yazılı ihtar gönderilmesi zorunlu değildir. Sözleşme süresinin sona erdiği tarihten itibaren otuz gün içinde dava açılması yeterlidir. Kiracıya gönderilen yazılı ihtar, dava açma süresini uzatma işlevi görür. Kiraya veren, sözleşme süresinin sona ermesinden itibaren otuz gün içinde dava açacağını yazılı olarak bildirdiğinde, dava açma süresi bir kira yılı kadar uzar.
Belirsiz Süreli Kira Sözleşmelerinde İhtiyaç Nedeniyle Tahliye Davası
Belirsiz süreli kira sözleşmelerinde, ihtiyaç gerekçesiyle tahliye talebinde bulunulması için fesih bildiriminin en geç altı aylık kira döneminin bitiminden doksan gün önce kiracıya ulaştırılması gerekir. Yazılı bildirim süresine uygun şekilde yapıldığında, kira döneminin sona erdiği tarihten itibaren otuz gün içinde dava açılması zorunludur.
İhtiyaç Sebebiyle Tahliye İhtar Şart Mı?
İhtiyaç gerekçesiyle tahliye talebi, ihtar şartı açısından kira sözleşmesinin türüne göre farklılık gösterir. Belirli süreli kira sözleşmelerinde ihtarname şartı aranmaz. Belirsiz süreli kira sözleşmelerinde ise yazılı bildirim şartı bulunmaktadır. Süre koşullarına uyulması zorunludur. Aksi durumda dava açma hakkı ortadan kalkar.
İhtiyaç Nedeniyle Tahliye İhtarname Süresi
Taşınmazı devralan yeni malik, tapu tescil tarihinden itibaren otuz gün içinde kiracıya yazılı bildirimde bulunmak zorundadır. Bildirim, kiracının taşınmazdan çıkarılması için yasal bir ön koşuldur. Yeni malik, otuz günlük yasal süre içinde yazılı bildirimi gerçekleştirmediğinde, Türk Borçlar Kanunu’nun 351. maddesinin birinci fıkrası uyarınca tahliye davası açma hakkını kaybeder.
Ev Sahibinin İhtiyacı Nedeniyle Tahliye İhtarname Örneği
Çözüm Avukatlık olarak hazırlamış olduğumuz farklı ihtarname örneklerini aşağıdaki yazılardan bulabilirsiniz.
İHTARNAME
İHTAR EDEN: ((Ad, soyad, T.C. kimlik numarası ve adres bilgileri eksiksiz olarak yazılmalıdır.)
VEKİLİ: (Avukatın adı, soyadı, baro sicil numarası ve açık adres bilgileri belirtilmelidir.)
MUHATAP: (Kiracının adı, soyadı, T.C. kimlik numarası ve adres bilgileri tam olarak yazılmalıdır.)
KONU: (Kiralananın, ihtiyaç nedeniyle tahliyesine ilişkin yasal ihtarın yapılmasıdır.)
AÇIKLAMALAR:
İhtara konu edilen taşınmazın açık adresi ve mülkiyet bilgileri belirtilmelidir. Taraflar arasında imzalanan kira sözleşmesinin başlangıç tarihi açıkça yazılmalı ve kiracının hâlen kiralananda ikamet ettiği net şekilde ifade edilmelidir. İhtarda doğrudan muhataba hitap edilmelidir.
İhtiyaç iddiasına dayanak teşkil eden kişi belirtilmeli ve bu kişinin taşınmazı kullanma zorunluluğu ayrıntılı biçimde açıklanmalıdır. İhtiyaç sahibi, yalnızca kiraya veren ya da Türk Borçlar Kanunu’nda açıkça tanımlanan kişilerden biri olabilir. İhtiyacın konusu zorunlu, gerçek ve sürekli olmalıdır.
Söz konusu gerekçelere dayanarak, Türk Borçlar Kanunu’nun 350. maddesi uyarınca kiralananın tahliyesi talep edilmeli ve tahliyenin gerçekleşmesi gereken tarih açıkça belirtilmelidir. Kiracının bu talebe uymaması durumunda, açılacak tüm dava ve takiplerin, ayrıca oluşacak yargılama ve vekâlet giderlerinin sorumluluğu kiracıya ait olacaktır.
SAYIN NOTER,
Üç nüshadan oluşan işbu ihtarnamenin bir nüshasının muhataba tebliğini, tebliğ şerhini içeren bir nüshasının tarafımıza teslimini, diğer nüshanın da noterlikçe saklanmasını talep ederim.
Tarih: … / … / …
İHTAR EDEN VEKİLİ:
(Ad-soyad, imza)
Altsoyun İhtiyacı Nedeniyle Tahliye İhtarname Örneği
BEYOĞLU … NOTERLİĞİ’NE
İHTARNAME
İHTAR EDEN : [Kiraya Verenin Adı Soyadı – Adresi]
VEKİLİ : Av. Ferdi Kurnaz, Av. Aysel İrem Kap, Av. Berkay Başcı
MUHATAP : [Kiracının Adı Soyadı – Adresi]
KONU : Altsoyun konut ihtiyacı nedeniyle tahliye talebimizin ihtaren bildirilmesidir.
AÇIKLAMALAR:
Sayın Muhatap,
- Taraflar arasında akdedilen ve … tarihinde başlayan kira sözleşmesine konu olan … adresindeki taşınmaz, müvekkilin altsoyu tarafından mesken olarak kullanılmak üzere ihtiyaç duyulmaktadır. Müvekkilin çocuğu [altsoyun adı veya “altsoyu” ifadesi], halihazırda oturabileceği bir konuta sahip olmadığından, söz konusu taşınmazda ikamet etme zarureti doğmuştur.
- 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun 350. maddesi uyarınca, kiraya veren; kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanunen bakmakla yükümlü olduğu kişiler için konut ihtiyacı doğduğu takdirde kira sözleşmesini sona erdirme hakkına sahiptir.
- Bu çerçevede, kira süresinin bitim tarihi olan … tarihinden itibaren kira sözleşmesinin yenilenmeyeceği hususunu ihtaren bildirir; bu tarihe kadar taşınmazın tahliye edilerek eksiksiz ve zararsız şekilde müvekkile teslim edilmesini talep ederiz.
- Aksi takdirde, tahliye gerçekleşmediği takdirde, altsoyun gereksinimi nedeniyle tahliye davası açılacağını; yargılama giderleri, noter masrafı, avukatlık ücreti ve diğer her türlü zarar ve ziyanın tarafınızdan talep edileceğini bildiririz. Bu süreçte yapılacak kira ödemeleri, ihtiyacın varlığı nedeniyle açılacak davada hukuki haklarımız saklı kalmak kaydıyla kabul edilecektir.
TALEP:
Müvekkilin altsoyu adına doğmuş olan konut ihtiyacı nedeniyle, kira sözleşmesinin süresi sonunda, yani … tarihinde sona ereceğini; bu tarihe kadar … adresinde bulunan taşınmazı tahliye ederek müvekkile teslim etmenizi, aksi halde TBK m. 350 kapsamında altsoy ihtiyacı nedeniyle tahliye davası açılacağını ve bu dava sebebiyle doğacak noter giderleri, dava ve vekâlet ücretleri ile tüm zararların tarafınızdan tahsil edileceğini, fazlaya dair her türlü yasal haklarımız saklı kalmak kaydıyla, ihtaren bildiririz.
Saygılarımızla.
Tarih:
İHTAR EDEN VEKİLLERİ
İhtiyaç Sebebiyle Tahliye Davası Nerede Açılır?
İhtiyaç gerekçesiyle açılan tahliye davası, kiralananın bulunduğu yer sulh hukuk mahkemesinde açılmalıdır. Kira ilişkisine dayalı tüm davalarda görevli mahkeme sulh hukuk mahkemesidir. Yetkili mahkeme ise taşınmazın bulunduğu yerdir. Başka bir yer mahkemesinde açılan dava yetki yönünden reddedilir.
İhtiyaç Nedeniyle Tahliye Kaç Ay Sürer?
İhtiyaç gerekçesiyle açılan tahliye davaları, ortalama üç ay içinde sonuçlanmaktadır. Ancak yargılamanın süresi, mahkemenin iş yükü, tarafların delil sunma süreci ve usul işlemlerinin eksiksiz yerine getirilip getirilmediğine bağlı olarak uzayabilir. Süre, tamamen somut olayın yargısal seyrine göre şekillenir.
Kiracının Tahliyesine İtiraz Hakkı ve Savunma Süreçleri
Kiracı, kendisine karşı açılan tahliye davasına cevap verme ve savunma yapma hakkına sahiptir. Tahliye kararına karşı kanun yollarına başvurarak süreci uzatma imkânı da mevcuttur. İcra takibi yoluyla gönderilen tahliye emrine süresi içinde itiraz eden kiracıya karşı, kiraya veren icra mahkemesinde itirazın kaldırılması ya da genel mahkemede itirazın iptali davası açmalıdır. Süreç, Türk Borçlar Kanunu ve İcra ve İflas Kanunu hükümlerine uygun şekilde yürütülür.
Tahliye Davasında Delil Olarak Kullanılabilecek Belgeler
İhtiyaç nedeniyle açılan tahliye davalarında delil olarak sunulabilecek belgeler arasında geçerli bir kira sözleşmesi, ödendiği ispatlanabilen kira dekontları, kiracının tahliye taahhütnamesi, noter ihtarnamesi, tanık beyanları ve ihtiyaç iddiasını destekleyen resmi belgeler yer alır. Gerektiğinde uzman görüşü ya da bilirkişi raporları da delil olarak dosyaya sunulabilir.
İhtiyaç Nedeniyle Tahliye Davası Masrafları Kim Öder?
Tahliye davasının açılması sırasında yargılama giderleri ve harçlar, davacı tarafından peşin olarak ödenir. Dava sonucunda, mahkeme davayı kabul ederse, yargılama giderleri ile birlikte vekâlet ücreti, davalı aleyhine hükmedilir. Böylece kiraya veren yargılama sonunda yaptığı tüm masrafları kiracıdan tahsil etme hakkına sahip olur.
Ev Sahibi Kendim Oturacağım Deyip Kiracıyı Çıkarabilir Mi?
Kiraya veren, kendi konut ihtiyacına dayanarak ihtiyaç nedeniyle tahliye davası açma hakkına sahiptir. Bu hakkın kullanılabilmesi için kiraya verenin ihtiyaç iddiasını ispat etmesi zorunludur. Mahkeme, ihtiyaç iddiasının gerçek, zorunlu ve samimi olduğunu tespit ederse, kiracının tahliyesine karar verir. Tüm koşullar sağlandığında, taşınmaz boşaltılır ve kiraya veren kullanım hakkını fiilen elde eder.
Kiracının Tahliyesinden Sonra Taşınmazın Başka Birine Kiralaması
Taşınmaz malikleri, gereksinim iddiasıyla tahliye davası açarak kiracının tahliyesini sağladıktan sonra, aynı taşınmazı haklı bir neden olmaksızın başkasına kiraya veremez. Türk Borçlar Kanunu’nun 355. maddesinin ilk fıkrası uyarınca, gereksinim nedeniyle tahliye edilen taşınmaz, tahliyeyi takip eden üç yıl boyunca sadece aynı kiracıya veya ihtiyaç sahibine kullandırılabilir. Haklı bir neden olmaksızın farklı kişilere kiralama yapılması yasaktır.
Yeniden Kiraya Verme Yasağına Aykırılık Halinde Tazminat Davası
İhtiyaç nedeniyle kiracıyı tahliye eden yeni malik, tahliye tarihinden itibaren üç yıl geçmeden taşınmazı başkasına kiraya verdiğinde, önceki kiracıya karşı tazminat yükümlülüğü doğar. Tazminat tutarı, son kira yılında ödenen toplam kira bedelinden az olamaz. Bu hüküm, kiracıların haksız tahliyeye karşı korunmasını ve ihtiyaç iddiasının kötüye kullanılmasını engellemek amacıyla düzenlenmiştir. Taşınmazın, eski kiracıya veya taşınmaz malikinin kendisine ya da yasal yakınlarına kiralanması halinde tazminat yükümlülüğü doğmaz.
Tapuda Kira Şerhinin Bulunması Halinde Yeni Malikin Durumu
Tapuda kira şerhi bulunan taşınmaz devredildiğinde, yeni malik kira sözleşmesine taraf olur. Bu durumda, kira sözleşmesi aynen devam eder ve yeni malik, sözleşmede belirtilen sürelere ve şartlara uymakla yükümlüdür. Ancak yeni malik, Türk Borçlar Kanunu’nun 351. maddesi gereğince, kendisi veya kanunda belirtilen yakınları adına kullanım zorunluluğu doğması halinde ihtiyaç nedeniyle tahliye davası açabilir.
İhtiyaç Nedeniyle Tahliye Davasında Dava Şartı Arabuluculuk
5 Nisan 2023 tarihli Resmî Gazete’de yayımlanan 7445 sayılı Kanun’un 37. maddesi ile 6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu’na yapılan düzenlemeyle, 1 Eylül 2023 tarihinden itibaren ihtiyaç nedeniyle tahliye davaları için arabuluculuğa başvuru dava şartı hâline getirilmiştir.
Bu tarihten sonra açılacak her ihtiyaç nedeniyle tahliye davası öncesinde arabuluculuk süreci tamamlanmadan dava açılamaz. Arabuluculuğa başvurulmadan açılan davalar, dava şartı yokluğu nedeniyle usulden reddedilir.
İhtiyaç Nedeniyle Tahliye Davası Masrafları
İhtiyaç nedeniyle tahliye davasının mali yükü; mahkeme harçları, vekâlet ücretleri, dosya giderleri ve tebligat masraflarından oluşur. 2025 yılı için giderlerin toplam tutarı, davanın kapsamına göre değişmekle birlikte ortalama 8.000 ila 15.000 Türk Lirası arasında hesaplanmaktadır. Dava süresinin uzaması, ihtilafın kapsamı ve tarafların avukatlık hizmetinden yararlanıp yararlanmadığı da maliyeti doğrudan etkiler.
Sıkça Sorulan Sorular
Yeni Malik Kiracıyı Nasıl Tahliye Eder?
Yeni malik, taşınmazın kendisi veya yasal yakınları tarafından kullanılacak olması durumunda tahliye hakkına sahiptir. Tahliye hakkının kullanılabilmesi için, tapu tescilinden itibaren otuz gün içinde kiracıya yazılı ihtar gönderilmesi ve en erken altı ay sonra tahliye davası açılması gerekir.
Yeni Malik 1 Ay İçinde İhtar Çekmezse Ne Olur?
Yeni malik, taşınmazı devraldıktan sonra otuz gün içinde kiracıya yazılı bildirim yapmadığında, Türk Borçlar Kanunu’nun 351. maddesi uyarınca ihtiyaç nedeniyle tahliye hakkını kaybeder. Bu durumda tahliye, ancak sözleşme sonunda veya diğer yasal yollarla gerçekleştirilir.
Yeni Malik 6 Ay Beklemek Zorunda Mı?
Yeni malik, taşınmazın tapuda adına tescil edildiği tarihten itibaren altı ay sonunda tahliye davası açma hakkına sahiptir. Ancak, kira sözleşmesinin sona ermesine altı aydan az süre kaldığında, altı ay beklenmeksizin, sözleşme bitiminden itibaren otuz gün içinde dava açılması mümkündür.
