10 Yıllık Kiracının Tahliyesi 

10 yıllık kiracının tahliyesi için 10 uzama yılının tamamlanması gerekir. Sürenin tamamlanması ile birlikte kiraya veren son uzama yılının bitimine en az 3 ay kala yazılı fesih bildirimi yapmalıdır. Fesih’in doğru ve yasal süreci içerisinde yapılması ile birlikte kiraya veren kiracıya hiç bir sebep göstermeden tahliyesini isteyebilir ve sözleşmeyi sona erdirebilir.

10 Yıllık Kiracının Tahliyesi 

10 yıllık kiracının tahliyesi 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu 347. maddesine göre belirli şartlar sağlanması ile kiracı herhangi bir sebep göstermeden tahliye edilebilir. Ancak konut ve ya çatılı iş yerlerinde bulunan kiracılar belirli süreli sözleşmelerinin bitiminden en az 15 gün öncesinde bildirimde bulunmadıkça, sözleşme değişikliğe uğramadan aynı şartlar içerisinde 1 yıl daha uzatılmış sayılmaktadır.

Türk Borçlar Kanunu 347. madde 10 uzama yılının tamamlanmasının ardından şöyle söylemektedir: ‘Belirsiz süreli kira sözleşmelerinde, kiracı her zaman, kiraya veren ise kiranın başlangıcından on yıl geçtikten sonra, genel hükümlere göre fesih bildirimiyle sözleşmeyi sona erdirebilirler. Genel hükümlere göre fesih hakkının kullanılabileceği durumlarda, kiraya veren veya kiracı sözleşmeyi sona erdirebilir’.

• 10 yıllık kiracı sözleşme bitimine dayanarak sona erdirilebilir. 10 yıllık süre sonunda mülk sahibi her uzama yılının bitiminden en az 3 ay önce bildirimde bulunması ile herhangi sebep göstermeden sözleşmeye son vererek tahliyeye talepte bulunabilir.
• 10 yıllık kiracı, kira sözleşmesinin belirsiz süreli olmasında kiracı her zaman anca kiraya veren kira başlangıcından itibaren 10 yıl geçmesi ile genel hükümlere göre fesih bildirimi ile sözleşmeyi sona erdirebilir. Önemli olan husus uzama süresinin doğru hesaplanmasıdır.

10 yıllık kiracının tahliyesi örnek olarak;

• İlk kira tarihi 01.01.2001
• 5 yıllık kira sözleşmesi bulunmaktadır.

Dava açma süresi için 01.01.2006 tarihinden itibaren 10 yıllık uzama süresi dolmalıdır. Daha sonraki 01.01.2016 yılında noter huzurunda ihtar çekilerek tahliye istenmektedir ve ya taşınmaz boşaltılmaz ise dava süreci başlamaktadır.

10 yıllık kiracının tahliyesi Yargıtay kararı örneği olarak Yargıtay 6. Hukuk Dairesi 2015/11403 E. , 2016/4059 K. verilebilmektedir. İlgili Yargıtay kararında taraflar arasında 01.07.2017 kira başlangıç tarihi bulunmaktadır. Süreli olan kira sözleşmesinin süresi 3 yıl olup uyuşmazlık bulunmamaktadır. Bu durumda 27.02.2014 tarihli ihtarın tebliğinin tarihi araştırılmalıdır.

Sözleşme başlangıç tarihine göre 01.07.2013-31.06.2014 Aralığı için 3 ay öncesinden ihtar tebliğ edilmelidir. Belirtilen tarih aralığında tebliğ edilmiş ise davanın kabulüne karar verilmesi gerekir. Yazılı gerekçe ile tahliye isteminin reddine karar verilmesi doğru olmamaktadır. Bu nedenle hüküm bozulur.

10 Yıllık Kiracının Tahliyesi İşlemi

6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu 347. madde, kaldırılmış olan 6570 sayılı Gayrimenkul Kiraları Hakkında Kanun’un 11. maddesinden farklı olarak konut ve ya işyeri kiralarında sözleşme fesih bildirimi (ihtarname) yolu ile sona erdirilebileceği söylenmektedir. İlgili kanun madde 10 yıllık uzama yılının en az son 3 ayından önce bildirimi doğru ve süresine uygun yapması ile kiracının tahliyesini herhangi bir sebep göstermeden talep edebilir.

10 yıllık kiracının tahliyesi işlemi, son güncellemesine göre kiracı sıfatında olan, mülk sahibi olanın hakkını sınırsız kullanımını önüne geçmiştir.

• Belirsiz Süreli Kira Sözleşmelerinde 10 Yıllık Kiracının Tahliyesi İşlemi

Kira sözleşmesinin belirsiz süreli olması durumunda kiracı isteği her zaman, kiraya veren ise ilk kira gününden itibaren 10 uzama yılının tamamlanması ile genel hükümlere uygun olarak fesih ile sözleşmeyi sona erdirebilir.

Fesih bildirimi noter huzurunda yazılı şekilde gerçekleşmektedir. Fesih bildirimi ise 10 yıllık kiracının tahliyesi için on yılın bitime kadar en az 3 ay kala yapılmış olması gerekmektedir.

Türk Borçlar Kanunu‘nda belirlenen ve açıklanan bu genel hükümler doğru gerçekleşmemesi durumunda fesih geçersiz sayılmaktadır.

Kiraya veren için Genel hükümler doğru şekilde uygulanmış fesih bildirimi en az 3 ay önce bildirilmiş olmasına rağmen kiracı tahliyeyi gerçekleştirmiyor ise; kiracı tahliye davalarında yetkili ve görevli olan Sulh Hukuk Mahkemelerinde dava açılmasına sebep olmaktadır.

• Belirli Süreli Kira Sözleşmelerinde 10 Yıllık Kiracının Tahliyesi İşlemi

Kira sözleşmesinin belirli süreli olması durumunda, kiraya veren tarafından bozucu yenilik doğuran hakkı kullanıldığı takdirde sözleşme sona erdirmektedir. Dava açılmasına da gerek kalmamaktadır. Ancak kiracı taşınması boşaltmaz ise kiraya veren kiracıya karşı kiralanan gayrimenkulün iadesi davası açılmaktadır.

Türk Borçlar Kanunu belirli süreli sözleşmesinin bitmesi ve 10 yıllık kiracının tahliyesi işlemi için şunları söylemektedir: ‘Konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracı, belirli süreli sözleşmelerin süresinin bitiminden en az on beş gün önce bildirimde bulunmadıkça, sözleşme aynı koşullarla bir yıl için uzatılmış sayılır. Kiraya veren, sözleşme süresinin bitimine dayanarak sözleşmeyi sona erdiremez. Ancak, on yıllık uzama süresi sonunda kiraya veren, bu süreyi izleyen her uzama yılının bitiminden en az üç ay önce bildirimde bulunmak koşuluyla, herhangi bir sebep göstermeksizin sözleşmeye son verebilir’.

Yargıtay 3. Hukuk Dairesi 06.02.2017 tarihli 2017/1437 E. , 2017/792 K. Kararında 10 yıllık kiracının tahliyesi işlemi için şöyle söylemektedir: ‘Sözleşme 1 yıl sürelidir ve başlangıç tarihi 01.12.1999 dur. Kiracı 1 yıl olan sözleşme süresinin bitiminden yani 01.12.2000 tarihinden Türk Borçlar Kanunu’na göre en az 15 gün önce bildirimde bulunmadığı için yıldan yıla yenilenerek 10 uzama yılı 01.10.2010 yılında dolmuştur.

Son uzama yılı davanın açıldığı tarihe göre 01.12.2014 tarihinde son bulmuş, kanuna uygun olarak da 3 ay öncesinden yazılı fesih bildirimi yapılmıştır. Bu nedenlerce sürecin doğru işlenmesinden dolayı kiralananın tahliyesine karar verilmiştir.

10 Yıllık Kiracının Tahliyesi İçin Gerekli Şartlar

10 yıllık kiracının tahliyesi için gerekli şartlar, Türk Borçlar Kanunu 347. maddesinde düzenlenen sebeplerin gerçekleşmesine dayanmaktadır.

Aşağıda sayacağımız şartların gerçekleşmesi halinde herhangi bir sebep göstermeden 10 yıllık kiracının tahliyesi gerçekleşebilmektedir.

• Kira sözleşmesi gerçekleşmesinden itibaren 10 yıllık uzama süresi tamamlanarak geçmiş olması gerekmektedir.
• Mülk sahibi, kiracıya 10 yıllık uzama süresinin bitimine en az 3 ay kala fesih bildirimi (ihtarname) göndermelidir.
• Uzama süresi olan 10 yıl içerisinde mülk sahibi ve kiracı arasında yeni bir kira sözleşmesi yapılmamış olmalıdır.

10 Yıllık Uzama Süresinin Hesaplanması

10 Yıllık Uzama Süresinin Hesaplanması çok iyi yapılmalıdır. Sürenin doğru hesaplanmaması durumunda kiracının tahliyesi mümkün olmayacaktır. Uzama süresi olan 10 yılın ne zaman başlayacağı önemlidir. Yanlış hesaplama yapmamak ve ya süreci doğru yönetebilmek için vereceğimiz örnek üzerinden hesaplama yapabilir ya da alanında uzman avukat ile görüşülmesi gerekmektedir.

Örnek olarak:

05.05.2005 tarihinde 3 yıllık kira sözleşmesi imzalanmıştır. Belirli süreli olan bu kira sözleşmesi kiracı tarafından 005.05.2006 tarihinden ne az 15 gün önce sözleşmenin sona erdireceğine dair fesih bildiriminde bulunmaması durumunda sözleşme şartlar aynı olarak 1 yıl daha uzatılmış sayılmaktadır.

Bu uzama yılı 1. kira uzama yılı olarak 10 yıl uzatıldığı varsayılırsa 05.05.2016 tarihi 10. kira uzama yılı olacaktır. 10. uzama yılının bitiminden en az 3 ay kala fesih bildiriminde bulunmak sureti ile mülk sahibi kiracı ile olan sözleşmesini herhangi sebep göstermeden bitirebilir.

05.05.2005 – İlk kira sözleşmesi

05.05.2006 – Kiracı en az 15 gün önceden bildirimde bulunmaması üzerine kira sözleşmesi yenilenmiştir.

05.05.2007 – 1. uzama yılı

05.05.2008 – 2. uzama yılı

…

05.05.2015 – 9. uzama yılı

05.05.2016 – 10. uzama yılı

05.05.2017 10 yıllık uzama süresini izleyen yıl

Mülk sahibi 05.05.2017 tarihi ile sözleşme bitiş tarihine göre 3 ay önce fesihte bulunması itibariyle hiçbir sebep göstermeden kiracının tahliyesini isteyebilir, sözleşmeyi sona erdirebilir.

10 Yıllık Kiracıya Fesih Bildirimi Ne Zaman Gönderilir?

10 yıllık kiracıya fesih bildirimi 10 yıl olan uzama sürecinin tamamlanmasına en az üç ay kala yazılı olarak bildirilmesi gerekmektedir. Fesih bildirimi Türk Borçlar Kanunu’nda da belirlenen sürede yapılması halinde sorun olmazken bu süreyi aşan durumlarda fesih bildirimi geçersiz sayılmaktadır.

10 Yıllık Kiracının Tahliyesi Görevli ve Yetkili Mahkeme

10 yıllık kiracının tahliyesi görevli ve yetkili mahkeme taşınmazın bulunduğu yerde olan Sulh Hukuk Mahkemeleridir. Ancak taşınmazın aynına ilişkin olmamasına karşın bu yetki kesin olmamaktadır. 10 yıllık kiracının tahliyesi davasında yetkili olan mahkeme kiracının içinde bulunduğu taşınmazın olduğu yer mahkemesidir.

10 Yıllık Kiracının Tahliyesi İşlemlerinde Dikkat Edilmesi Gerekenler

• Tahliye işlemlerinde dikkat edilmesi gerekenlerden ilki 10 yıllık uzama sürecinin tamamlanıp tamamlanmadığıdır. 10 yıllık uzama sürecinin tamamlanması sırasında ise kiraya veren ve kiracı arasında tekrar bir anlaşma yapılmamış olması gerekmektedir.
• Tahliye işlemlerinde dikkat edilmesi gerekenlerden bir diğeri ise uzama yılının tamamlanmasına Türk Borçlar Kanunu’na göre fesih bildirimi zamanında ve doğru şekilde yapılmasıdır.

10 Yıllık Kiracının Kiralanandan Çıkarılmasına İlişkin Tahliye Davası

Taşınmazını kiraya veren mülk sahibi, 10 uzama yılının tamamlanması ve belirlenen sözleşme bitiş tarihinden en az 3 ay önce fesih bildirimi yapmasına rağmen taşınmazı boşaltmayan kiracıya karşı yetkili ve görevli mahkeme aracılığı ile tahliye davası açma hakkına sahip olmaktadır.

Yukarı da verdiğimiz örnek üzerinden mülk sahibi 05.05.2017 tarihinden en az 3 ay önce fesih bildirimi yapmasına rağmen kiracı taşınmazı boşaltmaz ise 05.05.2017 tarihi ile 10 Yıllık Kiracının Kiralanandan Çıkarılmasına İlişkin Tahliye Davası açabilmektedir.

Mülk sahibi 05.05.2017 tarihi itibari ile 10 Yıllık Kiracının Kiralanandan Çıkarılmasına İlişkin Tahliye Davalarında yetkili ve görevli olan Sulh Hukuk Mahkemelerine dilekçe yazılarak başvuru yapılabilmektedir. Ancak süreci en hızlı şekilde ilerletebilmek için alanında uzman avukat ile çalışmakta fayda görülmektedir.

10 Yıllık Kiracının Çıkarılmasında Fesih Bildirim Zamanı

• 10 yıllık kiracının çıkarılmasında fesih bildirim zamanı, 10 yıl olan uzama süresinin en az 3 ayı öncesinde olmalıdır. 3 ay öncesinde yapılacak olan ihtarname (fesih bildirimi) yazılı halde, noter huzurunda olmalıdır. Yazılı şekilde yapılmayan ihtarname geçersiz olarak yapılmaktadır.
• 10 yıllık kiracının çıkarılmasında fesih bildirim zamanı için Türk Borçlar Kanunu bildirimin şekil olarak geçerliliği hakkında madde 348 de bilgilendirme yapmıştır. İlgili kanun maddesi ‘Konut ve çatılı işyeri kiralarında fesih bildiriminin geçerliliği, yazılı şekilde yapılmasına bağlıdır’ demektedir. 10 yıllık kiracının tahliyesi çıkarılmasında fesih bildirim zamanı, uygun zamanda yapılmış olması gerekmektedir. Kanunda belirlenen süreye uygun olarak yapılmayan fesih bildirimleri geçersizlikle sonuçlanacaktır.
• 10 yıllık kiracının çıkarılmasında fesih bildirim zamanı ve şeklinin doğru yapılması durumunda genel hükümlerce kira sözleşmesini sona erdirebilir.