Kira Artış Oranı Hesaplama (Kira Zammı)

Kira Artış Oranı Nedir?

Kira artış oranı, mevcut kira bedelinin belirli bir dönem sonunda ne kadar artırılacağını gösteren yüzdelik orandır. Genellikle yıllık bazda hesaplanır ve hem kiracı hem de ev sahibi için önemli bir kriterdir. Öde yandan kira zam oranı, kira sözleşmesinde belirtilen koşullara veya yasalar çerçevesinde belirlenen maksimum artış limitlerine göre düzenlenir ve enflasyon, ekonomik koşullar, bölgesel konut piyasası dalgalanmaları gibi birçok faktörden etkilenir.

Kira Artış Oranı Hesaplama Nedir?

Kira artış oranı hesaplama, kira bedelinin yeni dönemde ne kadar olacağını belirlemek amacıyla gerçekleştirilir. Zam oranı hesaplama işleminde öncelikle mevcut kira bedeli ve uygulanacak artış oranı dikkate alınır. Artış oranı genellikle resmi enflasyon verileri, devletin belirlediği üst sınırlar veya kira kontratındaki hükümler doğrultusunda belirlenir. Hesaplama sırasında, önceki kira bedeline artış oranı yüzdesi eklenir ve böylece yeni kira bedeli bulunur.

Kira Artış Oranı (Kira Zammı) Nasıl Hesaplanır?

Kira artış oranı, çoğunlukla yıllık TÜFE (Tüketici Fiyat Endeksi) değişim oranına göre hesaplanır. Öncelikle mevcut kira bedeli belirlenir. Ardından, resmi olarak açıklanan ve kira artışına esas olan enflasyon oranı ya da taraflarca sözleşmede kararlaştırılmış olan artış oranı dikkate alınır. Örneğin, yıllık TÜFE %10 ise ve kira bedeli 1.000 TL ise, yeni kira bedeli 1.000 TL + (1.000 x 0.10) = 1.100 TL olacaktır. Ancak bazı durumlarda yasal üst sınırlar olabilir veya farklı dönemler için farklı kira zammı hesaplama yöntemleri uygulanabilir.

Konut Kira Artış Oranı Hesaplama

Ev kirası zam oranı, Türkiye İstatistik Kurumu (TÜİK) tarafından açıklanan Tüketici Fiyat Endeksi’nin (TÜFE) son 12 aylık ortalaması esas alınarak yapılır. Örneğin, 2025 eylül ayı TÜFE oranı %39,62 şeklindedir. Bu durumda,

Eğer mevcut kiranız 20.000 TL ise, Eylül ayında artış yapılması durumunda,

• Kira Artış Tutarı: 7.924,00 TL
• Aylık Yeni Kira Tutarı: 27.924,00 TL
• Yıllık Yeni Kira Tutarı: 335.088,00 TL şeklinde olacaktır.

İş Yeri Kira Artış Oranı Hesaplama

Konutlardan farklı olarak iş yeri kiralarında kira artış oranı, direkt olarak 12 aylık TÜFE ortalamasına göre belirlenir ve yasal üst sınır olarak TÜFE uygulanır. Ayrıca, kiracı ve kiralayan isterlerse bu oranın altında bir artış üzerinde de anlaşabilirler. Fakat, 2025 Eylül ayı itibarıyla geçerli olan %39,62 TÜFE oranını dikkate alırsak,

Mevcut işyeri kiranız 50.000 TL ise, Eylül ayında artış yapılması durumunda,

• Kira Artış Tutarı: 19.810,00 TL
• Aylık Yeni Kira Tutarı: 69.810,00 TL
• Yıllık Yeni Kira Tutarı: 837.720,00 TL şeklinde belirlenecektir.

2025 Kira Artış Oranı Ne Kadar?

2025 yılında kira artış oranları aylara göre değişkenlik göstermiştir. TÜİK verilerine göre 2025 yılının ilk aylarında kira artış oranları %58,51 (Ocak), %56,35 (Şubat), %51,26 (Nisan) gibi yüksek oranlarda seyretmiştir. Ancak yaz aylarında bu oranlar düşüşe geçmiş ve kira artış oranı 2025 eylül için %39,62 olarak açıklanmıştır.

Konut ve İş Yeri Kira Artış Oranları

2025 yılında konut ve iş yeri kira artış oranları Türkiye İstatistik Kurumu’nun (TÜİK) açıkladığı 12 aylık Tüketici Fiyat Endeksi (TÜFE) ortalamasına göre hesaplanır. Örneğin, eyül ayı için her iki kira artış oranı da %39,62 şeklindedir.

Kira Sözleşmesinde Kira Artış Oranı Belirlenmezse Ne Olur?

Kira sözleşmesinde kira artış oranı belirtilmemişse, Yargıtay kararlarından da görüldüğü üzere taraflar arasında kira bedeli sözleşmede yazılı şekilde devam eder ve ev sahibi kira artışı talep edemez. Bu durumda ev sahibi, kira artışı yapmak isterse, kira tespit davası açarak mahkemenin kira bedelini belirlemesini talep etmek zorundadır. 

Yazılı kira sözleşmesi yoksa, kira bedeli ve artış oranı yazılı olarak ispatlanamadığı sürece zam yapılması mümkün değildir. Kira tespit davası ise genellikle sözleşmenin bitiminden önce açılmalı ve aksi halde kira artışı ancak bir sonraki dönemde etkili olur.

Kira Artışı Ne Zaman Yapılır?

Kira artışı, kira sözleşmesinin yenilendiği veya kira döneminin sona erdiği zaman yapılabilir. Çoğunlukla kira artışı 12 aylık periyotlar halinde, yıllık olarak uygulanır. Kiraya veren, zam oranını sözleşmeye ve yasal düzenlemelere göre hesaplayıp kira dönemi bitiminden en az 30 gün önce kiracıya bildirmelidir. Kiracının kabulüyle yeni kira bedeli geçerlilik kazanır. 

Kira Zammı Neye Göre Yapılır?

Kira zammı genellikle TÜİK tarafından açıklanan son 12 aylık Tüketici Fiyat Endeksi (TÜFE) ortalamasına göre yapılır. Bazı durumlarda taraflar arasında farklı bir oran üzerinde anlaşma sağlanması da mümkündür.

Kira Artışında Üst Sınır Var Mı?

2025 itibarıyla kira artışlarında üst sınır yerine, Türkiye İstatistik Kurumu’nun (TÜİK) açıkladığı 12 aylık Tüketici Fiyat Endeksi (TÜFE) oranları baz alınır. Kira bedeli, bu TÜFE oranının üzerinde belirlenemez. 

Kira Artışı Yapılamayan Durumlar Nelerdir?

Öncelikle kira sözleşmesinde kira artışına dair herhangi bir hüküm yoksa, ev sahibi tek taraflı kira artışı yapamaz. Ayrıca, kira bedelinde artış talebi ancak kira dönemi sonunda yapılabilir; dönemin ortasında zam yapılamaz. Kiracının kira ödemelerini yasal sınırların dışında yapmadığı sürece tahliye gerekçesi oluşmamaktadır.

Ev Sahibi Yasal Kira Artış Oranından Daha Fazla Zam Yapmak İsterse Ne Yapılır?

Ev sahibi yasal sınırlar dışında kira artışı yapmak isterse, bu artış geçersiz sayılır. Kiracı, fazla zam talebini kabul etmek zorunda değildir ve yalnızca yasal sınırda hesaplanan kira artış bedelini ödeyebilir. Bu durumda kiracı ev sahibine yazılı olarak itiraz ederek fazla zam talebinin geçersiz olduğunu bildirmelidir.

Eğer ev sahibi haksız kira artışı nedeniyle tahliye veya icra yoluna giderse, kiracı bu yollara karşı dava açabilir, itiraz edebilir ve hatta menfi tespit davası ile borçlu olmadığını tespit ettirebilir. Kiracıların böyle durumlarda hukuki destek alması önerilmektedir. Dolayısıyla iz de süreç hakkında detaylı bilgi ve destek için Çözüm Avukatlık internet sitesi üzerinden bizimle iletişime geçebilirsiniz.

İlginizi çekebilir: İhtiyaç Nedeniyle Tahliye Davası

5 Yıl Sonunda Kira Artışı Nasıl Hesaplanır?

Kira bedelinin Türk lirası üzerinden kararlaştırıldığı hallerde, Türk Borçlar Kanunu’nun 344. maddesinin üçüncü fıkrası uyarınca, taraflar arasında kira artış oranına ilişkin bir anlaşma bulunup bulunmadığına bakılmaksızın, süresi beş yılı aşan kira sözleşmelerinde veya beş yılın bitiminden sonra yenilenen kira ilişkilerinde, ayrıca her beş yıllık dönemin sonunda, yeni dönemde uygulanacak kira bedelini hâkim belirler. Hâkim bu belirlemeyi yaparken, TÜFE’nin on iki aylık ortalamalarına göre değişim oranını, kiralanan taşınmazın özelliklerini ve emsal kira bedellerini esas alarak hakkaniyete uygun bir değerlendirme yapar.

İlgili içerik: Tahliye Taahhütnamesi

Kira Artış Oranı Yargıtay Görüşü

Yargıtay’ın kira artış oranı konusunda yerleşik görüşü, kira artışının kanunda öngörülen sınırlarla bağlı olduğudur. 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun 344. maddesine göre, taraflar sözleşmede artış oranını belirlese dahi bu oran TÜFE 12 aylık ortalama artış oranını aşamaz. Yargıtay kararlarında da bu sınırın emredici olduğu, taraf iradesiyle aşılmasının mümkün olmadığı açıkça vurgulanır.

Ayrıca Yargıtay, 2022’de getirilen konut kiralarında %25 artış sınırının da emredici olduğunu kabul etmiş ve bu sınıra aykırı yapılan artış anlaşmalarını geçersiz saymıştır (Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, 2023/2896 E., 2023/6789 K.). İş yeri kiralarında ise %25 sınırı uygulanmaz, yalnızca TÜFE 12 aylık ortalaması dikkate alınır.

Yargıtay’a göre, kira artış oranı belirlenmemişse hakim, TÜFE oranını gözeterek hakkaniyete uygun artışa karar verir. Ayrıca 5 yıllık süre sonunda hâkim, TÜFE’nin yanında emsal kira bedellerini de dikkate alarak yeni kira bedelini belirleyebilir (Yargıtay 3. HD, 2019/4951 E., 2019/8795 K.).

Sonuç

Kira artış oranı, hem kiracılar hem de ev sahipleri için mali yükümlülükleri doğrudan etkiler. Kira artışlarının belirlenmesinde TÜFE’nin son 12 aylık ortalaması esas alınmakta, bu oran hem konut hem de işyeri kiralarında yasal üst sınır olarak uygulanmaktadır. Ayrıca, sözleşmede artış oranı açıkça yazılmamışsa, ev sahibinin tek taraflı zam yapması mümkün değildir. Bu durumda mahkeme kararıyla kira tespiti yoluna gidilmesi gerekir.

Kira artışı, sözleşme dönemi sonunda yapılabilir ve tarafların mutabakatıyla geçerlilik kazanır. Beş yılı aşan sözleşmelerde ise, Borçlar Kanunu gereğince hâkim; TÜFE oranlarını, kiralanan yerin durumunu ve emsal kira bedellerini dikkate alarak hakkaniyete uygun bir belirleme yapar. Dolayısıyla, hem kiracıların hem de mal sahiplerinin yasal sınırları bilmesi, hukuka aykırı talepler karşısında haklarını koruması önem taşır.

Kira Artış Oranı Hesaplama 2025 (SSS)

Ocak 2025 kira artış oranı nedir?

%58,51 (TÜİK Aralık 2024 TÜFE 12 aylık ortalaması).

Şubat 2025 kira artış oranı nedir?

%56,35 (TÜİK Ocak 2025 TÜFE 12 aylık ortalaması).

Mart 2025 kira artış oranı nedir?

%53,83 (TÜİK Şubat 2025 TÜFE 12 aylık ortalaması). Konut ve iş yeri kiraları için geçerlidir.

Nisan 2025 kira artış oranı nedir?

51,26 TÜİK Mart 2025 TÜFE 12 aylık ortalaması.

Mayıs 2025 kira artış oranı nedir?

%45,80 (TÜİK Nisan 2025 TÜFE 12 aylık ortalaması)

Haziran 2025 kira artış oranı nedir?

43,23  (TÜİK Mayıs 2025 TÜFE 12 aylık ortalaması)

1 Temmuz 2025 sonrası kira artış oranı nedir?

% 43,23 (TÜİK Haziran 2025 TÜFE 12 aylık ortalaması)

Ağustos 2025 kira artış oranı nedir?

41,13  TÜİK Temuz 2025 TÜFE 12 aylık ortalaması.

Eylül 2025 kira artış oranı nedir?

39,62 TÜİK Ağustos 2025 TÜFE 12 aylık ortalaması.

Ekim 2025 kira artış oranı nedir?

Ekim 2025 kira artış oranı, Eylül 2025 enflasyon verilerine dayalı 12 aylık TÜFE ortalamasına göre belirlenecektir.

Kasım 2025 kira artış oranı nedir?

TÜİK tarafından Kasım 2025’in ilk haftasında yayımlanacaktır.

Aralık 2025 kira artış oranı nedir?

Ev sahipleri ve kiracılar, resmi oranı öğrenmek için TÜİK’in resmi web sitesini takip etmelidir.