İnşaat sözleşmesi, müteahhit ile arsa sahibi arasında yapılan ve inşa edilecek yapının tüm hukuki, teknik ve mali detaylarını belirleyen en önemli belgedir. Tarafların yükümlülükleri, teslim süresi, arsa payı oranı ve olası ihtilaflarda uygulanacak hükümler bu sözleşme ile güvence altına alınır. Çözüm Avukatlık ve Arabuluculuk Ofisi olarak, her sözleşmenin yasal geçerliliği kadar adil ve dengeli hazırlanmasının da hayati önem taşıdığını vurguluyoruz.
İnşaat Sözleşmesinin Tanımı ve Hukuki Niteliği
İnşaat sözleşmesi, Türk Borçlar Kanunu’nda düzenlenen eser sözleşmesi türlerinden biridir. Bu sözleşmede müteahhit, bir yapı meydana getirmeyi; arsa sahibi ise belirlenen edimi (genellikle arsa payı devri ya da bedel) yerine getirmeyi taahhüt eder. Dolayısıyla her iki tarafın da açık, net ve ölçülebilir yükümlülükleri bulunur.
Uygulamada en çok karşılaşılan tür, “kat karşılığı inşaat sözleşmesi”dir. Bu türde arsa sahibi, arsa payının bir bölümünü müteahhide devreder; müteahhit ise projeyi tamamlayarak arsa sahibine belirlenen bağımsız bölümleri teslim eder. Taraflar arasındaki ilişki, yalnızca ekonomik değil aynı zamanda hukuki bir dengeyi de gerektirir.
İnşaat Sözleşmesinin Temel Unsurları
İnşaat Sözleşmesinin Temel Unsurları
Bir inşaat sözleşmesi hazırlanırken, belirli temel unsurların eksiksiz şekilde düzenlenmesi gerekir. Bu unsurlar, ileride doğabilecek ihtilafların önüne geçmek için kritik öneme sahiptir.
Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesinde Dikkat Edilmesi Gereken Hususlar
| Başlık | Açıklama |
|---|---|
| Tarafların Kimliği ve Yetkileri | Sözleşmede hem arsa sahibinin hem de müteahhidin kimlik, adres ve yasal temsil yetkileri açıkça belirtilmelidir. Özellikle tüzel kişi müteahhitler açısından imza yetkisine sahip kişilerin sözleşmede doğru şekilde tanımlanması geçerlilik açısından zorunludur. |
| Konu ve Kapsam | İnşaatın hangi özelliklerde yapılacağı, proje bilgileri, bağımsız bölüm dağılımları, yapı cinsi ve malzeme kalitesi ayrıntılı biçimde yer almalıdır. Eksik ya da muğlak ifadeler, taraflar arasında ciddi uyuşmazlıklara yol açabilir. |
| Bedel veya Arsa Payı Oranı | Kat karşılığı modellerde arsa payı oranı, diğer durumlarda ise parasal bedel açıkça belirtilmelidir. Ayrıca, ödemelerin hangi aşamalarda yapılacağı, hak ediş düzeni ve teslim koşulları belirlenmelidir. |
| Teslim Süresi ve Mücbir Sebepler | İnşaat süresinin başlangıç ve bitiş tarihleri açıkça belirtilmeli, mücbir sebep (deprem, sel, savaş vb.) durumlarında sürenin nasıl uzayacağına dair hükümler eklenmelidir. Böylece taraflar olası gecikmelerde hak kaybı yaşamaz. |
| Cezai Şart ve Gecikme Tazminatı | Müteahhidin gecikmesi veya eksik ifası durumunda uygulanacak cezai şart ve tazminat hükümleri, sözleşmede açıkça yazılmalıdır. Aynı şekilde, arsa sahibinin arsa payını zamanında devretmemesi durumunda uygulanacak yaptırımlar da belirlenmelidir. |
Tarafların Kimliği ve Yetkileri
Sözleşmede hem arsa sahibinin hem de müteahhidin kimlik, adres ve yasal temsil yetkileri açıkça belirtilmelidir. Özellikle tüzel kişi müteahhitler açısından imza yetkisine sahip kişilerin sözleşmede doğru şekilde tanımlanması geçerlilik açısından zorunludur.
Konu ve Kapsam
İnşaatın hangi özelliklerde yapılacağı, proje bilgileri, bağımsız bölüm dağılımları, yapı cinsi ve malzeme kalitesi ayrıntılı biçimde yer almalıdır. Eksik ya da muğlak ifadeler, taraflar arasında ciddi uyuşmazlıklara yol açabilir.
Bedel veya Arsa Payı Oranı
Kat karşılığı modellerde arsa payı oranı, diğer durumlarda ise parasal bedel açıkça belirtilmelidir. Ayrıca, ödemelerin hangi aşamalarda yapılacağı, hak ediş düzeni ve teslim koşulları belirlenmelidir.
Teslim Süresi ve Mücbir Sebepler
İnşaat süresinin başlangıç ve bitiş tarihleri açıkça belirtilmeli, mücbir sebep (deprem, sel, savaş vb.) durumlarında sürenin nasıl uzayacağına dair hükümler eklenmelidir. Böylece taraflar olası gecikmelerde hak kaybı yaşamaz.
Cezai Şart ve Gecikme Tazminatı
Müteahhidin gecikmesi veya eksik ifası durumunda uygulanacak cezai şart ve tazminat hükümleri, sözleşmede açıkça yazılmalıdır. Aynı şekilde, arsa sahibinin arsa payını zamanında devretmemesi durumunda uygulanacak yaptırımlar da belirlenmelidir.
İnşaat Sözleşmesinde Şekil Şartı
Yargıtay uygulamalarına göre, taşınmazın devrini veya mülkiyet hakkı doğurucu sonuçları içeren sözleşmelerin geçerli olabilmesi için resmi şekilde düzenlenmesi gerekir. Bu nedenle inşaat sözleşmesi noter huzurunda hazırlanmalı ve tarafların rızasıyla imzalanmalıdır. Aksi halde sözleşme geçersiz sayılabilir. Resmî şekil şartı, hem müteahhitin hem de arsa sahibinin ileride doğacak hak kayıplarını önler. Ayrıca sözleşme eki olarak teknik şartname, proje planı ve ruhsat belgeleri de düzenlenmelidir.
İnşaat Sözleşmesinde Tarafların Hak ve Yükümlülükleri
İnşaat sözleşmesi kapsamında tarafların hak ve yükümlülükleri yalnızca sözleşmede yer alan maddelerle sınırlı değildir; aynı zamanda yürürlükteki mevzuat ve idari düzenlemelerle de belirlenir. Bu kapsamda, yapı ruhsatı, proje onayı ve iskan süreçleri Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı ve bağlı il müdürlükleri tarafından denetlenir.
Arsa sahibi ve müteahhit, inşaat faaliyetlerini bu kurumların yönetmeliklerine uygun biçimde yürütmekle yükümlüdür. Bu düzenleme, hem inşaatın güvenliğini hem de tarafların yasal haklarının korunmasını sağlar.
Arsa Sahibinin Yükümlülükleri
Arsa sahibi, arsanın imara uygun olmasını sağlamak, inşaata elverişli hale getirmek ve gerekli ruhsatları temin etmekle yükümlüdür. Ayrıca sözleşmede kararlaştırılan oranda arsa payını zamanında devretmesi gerekir.
Müteahhidin Yükümlülükleri
Müteahhit, projeye ve teknik şartnameye uygun biçimde inşaatı tamamlamak, iş güvenliği kurallarına uymak, bağımsız bölümleri eksiksiz ve ayıpsız teslim etmekle yükümlüdür. İnşaatın kalitesi, malzeme standardı ve teslim tarihi bu yükümlülüğün merkezindedir.
İnşaat Sözleşmelerinde Uyuşmazlık Türleri
Uygulamada inşaat sözleşmesi kaynaklı uyuşmazlıklar oldukça yaygındır. Bunların başlıcaları şunlardır:
- Eksik veya ayıplı iş teslimi,
- Arsa payı devrinin yapılmaması,
- Teslim süresinin aşılması,
- Proje değişikliklerinin tek taraflı yapılması,
- Bedel veya arsa payı oranında uyuşmazlık.
Bu tür durumlarda arabuluculuk süreci başlatılabilir; sonuç alınamazsa tazminat, sözleşmeden dönme ya da tapu iptali-tescil davası açılması mümkündür. Hukuki sürecin doğru yürütülmesi, delillerin zamanında toplanması açısından profesyonel destek alınması büyük önem taşır.
İnşaat Sözleşmesi Hazırlarken Dikkat Edilmesi Gerekenler
İnşaat Sözleşmesi Hazırlarken Dikkat Edilmesi Gerekenler
Çözüm Avukatlık ve Arabuluculuk Ofisi olarak, inşaat sektöründe yaşanan uyuşmazlıkların büyük kısmının yetersiz veya hatalı hazırlanmış sözleşmelerden kaynaklandığını gözlemliyoruz. Bu nedenle aşağıdaki hususlara özen gösterilmelidir:
- Sözleşme konusunun net tanımlanması,
- Resmî şekil şartlarına eksiksiz uyulması,
- Taraf yükümlülüklerinin dengeli şekilde düzenlenmesi,
- İnşaat sürecinde kontrol ve denetim mekanizmalarının belirlenmesi,
- Mücbir sebep, teslim ve cezai şart hükümlerinin açıkça yazılması.
Bu önlemler, sözleşmenin hem hukuken geçerli olmasını hem de taraflar arasında uzun vadeli bir güven ilişkisinin tesis edilmesini sağlar.
Çözüm Avukatlık ve Arabuluculuk Ofisi’nin Rolü
Ofisimiz, inşaat sektöründeki sözleşme hazırlığı ve uyuşmazlık çözüm süreçlerinde kapsamlı hukuki danışmanlık sağlamaktadır. Müvekkillerimizin menfaatini korumak amacıyla her sözleşme özelinde risk analizi yaparak, tarafların haklarını dengeleyen sürdürülebilir bir yapı kurulmasına destek oluyoruz.
İnşaat sözleşmesi sürecinde:
- Ön sözleşme ve noter taslağı hazırlanır,
- Taraf yükümlülükleri incelenir,
- Resmî belge ve tescil süreçleri takip edilir,
- Arabuluculuk veya dava aşamasında etkin temsil sağlanır.
Bu sayede, her iki tarafın da hukuki güvenliği korunur ve inşaat projesi süreci sorunsuz ilerler.
Detaylı Bilgi: Tanık Listesi Dilekçesi 2026
Sık Sorulan Sorular – İnşaat Sözleşmesi
Sık Sorulan Sorular – İnşaat Sözleşmesi
İnşaat sözleşmesi hakkında müvekkillerimizden sıkça gelen sorulara aşağıda açıklayıcı yanıtlar derlenmiştir. Her somut olayın şartları farklı olabileceğinden, bu bilgiler genel niteliktedir.
İnşaat sözleşmesi geçerli olabilmesi için noter onayı şart mı?
Evet. Arsa payı devrini veya mülkiyet doğurucu hükümleri içeren sözleşmelerin resmi şekilde, noter huzurunda düzenlenmesi zorunludur. Aksi halde sözleşme geçersiz sayılabilir.
Müteahhidin teslim süresini geçirmesi halinde ne yapılabilir?
Sözleşmede cezai şart veya gecikme tazminatı belirlenmişse bu hükümler devreye girer. Ayrıca müteahhidin temerrüdü nedeniyle tazminat veya sözleşmeden dönme hakkı kullanılabilir.
İnşaat tamamlandıktan sonra ayıplı teslim varsa ne yapılmalı?
Arsa sahibi, teslimden sonra belirli süre içinde ayıplı ifa nedeniyle tazminat, bedel indirimi veya sözleşmeden dönme talebinde bulunabilir. Delillerin tespiti ve sürelere dikkat edilmesi gerekir.
Kat karşılığı inşaat sözleşmesi ile arsa payı karşılığı sözleşme arasında fark var mı?
Evet. Kat karşılığı modelde arsa sahibine bağımsız bölümler teslim edilirken, arsa payı karşılığı modelde müteahhide belirli arsa payı devredilir. Her iki sözleşme tipi de resmi şekle tabidir.
İnşaat sözleşmesinde anlaşmazlık çıkarsa ne yapılmalı?
Öncelikle arabuluculuk süreci işletilmelidir. Çözüm alınamazsa tapu iptali-tescil veya tazminat davası açılabilir. Hukuki sürecin profesyonel destekle yürütülmesi önerilir.
İnşaat sözleşmesi nedir?
İnşaat sözleşmesi, arsa sahibi ile müteahhit arasında yapılan, inşaatın şartlarını, kapsamını ve teslim koşullarını belirleyen hukuki bir belgedir. Bu sözleşme, tarafların hak ve yükümlülüklerini koruma altına alır.
Müteahhit ile yapılan sözleşme geçerli mi?
Evet, müteahhit ile yapılan sözleşme geçerlidir ancak taşınmaz devrine ilişkin hükümler içeriyorsa noter huzurunda yapılmalıdır. Aksi takdirde sözleşme geçersiz sayılabilir ve tarafların hak iddia etmesi güçleşir.
İnşaat yapım sözleşmesi noterden yapılmak zorunda mı?
Kat karşılığı veya arsa payı karşılığı inşaat sözleşmeleri, resmi şekil şartına tabidir ve noterde yapılması zorunludur. Bu şart, sözleşmenin tapuda geçerlilik kazanması için gereklidir.
İnşaat sözleşmesi türleri nelerdir?
Uygulamada en yaygın inşaat sözleşmesi türleri; kat karşılığı, arsa payı karşılığı, anahtar teslimi ve maliyet esaslı modellerdir. Her türün taraflar açısından doğurduğu yükümlülükler farklıdır.
İnşaat sözleşmesi kaç yıl geçerlidir?
Sözleşmenin süresi, inşaatın tamamlanma takvimine göre belirlenir. Ancak taraflar aralarında özel süre düzenlemesi yapabilir; bu süre bitmeden iş tamamlanmamışsa fesih veya cezai şart hükümleri devreye girer.
Kaç çeşit sözleşme vardır?
İnşaat sektöründe üç temel sözleşme türü öne çıkar: eser sözleşmeleri, arsa payı karşılığı sözleşmeler ve alt yüklenici sözleşmeleri. Bunların her biri, farklı risk ve sorumluluk dağılımlarına sahiptir.
Yasal bir sözleşme nasıl hazırlanır?
Yasal bir sözleşmenin hazırlanması için tarafların kimlik bilgileri, sözleşme konusu, teslim süresi, bedel ve cezai şartlar açıkça belirtilmelidir. Resmî şekil şartına uyulması da geçerlilik açısından zorunludur.
Anlaşma ile sözleşme arasındaki fark nedir?
Anlaşma, tarafların irade beyanlarının uyuştuğu ön mutabakat niteliğindedir; sözleşme ise bu mutabakatın yasal geçerlilik kazanmış halidir. Yani her sözleşme bir anlaşmadır, ancak her anlaşma sözleşme değildir.
Resmî sözleşmeler nelerdir?
Resmî sözleşmeler, noter huzurunda veya yetkili kurum önünde düzenlenmiş, yasada öngörülen şekil şartlarına uygun sözleşmelerdir. İnşaat sözleşmesi de bu kapsama girer ve noter tasdikiyle geçerlilik kazanır.
