İzale-i Şuyu Satış İhalesi ve Prosedürü 2026 – UYAP E-Satış Rehberi

İzale-i Şuyu Satış Usulü ve Prosedürleri

Satışın başlaması için sadece mahkeme kararı yetmez, hissedarlardan en az birinin harekete geçmesi gerekir. İşte detaylar…

İzale-i Şuyu Satış Prosedürü

1. Satış Talebi ve Dosyanın Kurulması

Mahkeme kararı kesinleştikten sonra, davanın taraflarından (hissedarlardan) herhangi biri, Mahkeme Yazı İşleri Müdürlüğü’ne veya varsa kurulan Satış Memurluğu‘na başvurarak “Satış Talebi”nde bulunmalıdır.

• Zamanaşımı Süresi: Kararın kesinleşmesinden itibaren 10 yıl içinde satış istenmezse, mahkeme kararı zamanaşımına uğrar ve dava düşer.
• Masrafın Yatırılması: Satış isteyen taraf, “Satış Avansı” adı verilen ve tebligat, bilirkişi, ilan masraflarını kapsayan tutarı dosyaya yatırmak zorundadır.

2. Güncel Kıymet Takdiri (Değerleme)

Dava sürecinde yapılan değerleme raporunun üzerinden zaman geçmiş olabileceğinden, Satış Memurluğu taşınmazın güncel piyasa değerini belirlemek için yeniden Bilirkişi Marifetiyle Kıymet Takdiri yapar.

3. Satış İlanı ve Şartnamenin Hazırlanması

Kıymet takdiri kesinleştikten sonra memurluk, satışın genel kurallarını içeren bir “Satış Şartnamesi” hazırlar. Bu şartnamede;

• Taşınmazın özellikleri (imar durumu, konumu, metrekaresi),
• Muhammen bedeli (Başlangıç fiyatı),
• İhalenin başlangıç ve bitiş tarihleri (Online ihale süreci),
• Teminat miktarı (%10) açıkça belirtilir.

Hazırlanan satış ilanı; uyap.gov.tr, ilan.gov.tr ve yerel gazetelerde yayınlanarak alıcılara duyurulur.

4. Satışın Gerçekleşmesi (Online Açık Artırma)

2026 yılı itibarıyla izale-i şuyu satışları fiziki mezat salonlarında değil, tamamen elektronik ortamda (Uyap E-Satış) gerçekleşmektedir. Satış usulünün en önemli kuralı şudur:

İhale, taşınmazın belirlenen muhammen bedelinin %50’si (yarı fiyatı) üzerinden açılır. Teklifler bu taban fiyatın üzerine eklenerek verilir. Süre sonunda en yüksek teklifi veren, malın yeni sahibi olur.

İzale-i Şuyu İhalesine Nasıl Girilir? (Online Satış ve UYAP Rehberi)

2026 yılı itibarıyla Adalet Bakanlığı, fiziki ihale salonlarını büyük oranda kapatarak izaleyi şuyu dahil tüm icra satışlarını Ulusal Yargı Ağı Bilişim Sistemi (UYAP) E-Satış Portalı üzerine taşımıştır. Artık “mezat salonunda bağırma” devri bitmiş, bilgisayar başından teklif verme devri başlamıştır.

Bu sisteme girmek ve ihaleye katılmak için teknoloji uzmanı olmanıza gerek yok. Ancak hata yapmamak ve teminatınızı yakmamak için aşağıdaki adımları sırasıyla uygulamanız şarttır.

ADIM 1: UYAP E-Satış Portalı’na Giriş

İlk olarak tarayıcınızdan esatis.uyap.gov.tr adresine gidin. Sağ üst köşedeki “Giriş Yap” butonuna tıkladığınızda sistem sizi E-Devlet kapısına yönlendirecektir. T.C. Kimlik Numaranız ve şifrenizle giriş yapın.

esatis.uyap.gov.tr ana sayfa ekran görüntüsü

ADIM 2: İhale Arama ve Dosyayı Bulma

Giriş yaptıktan sonra sol menüde veya ana ekranda bulunan “İhale Arama” butonuna tıklayın. Karşınıza detaylı bir filtreleme ekranı gelecektir. İzale-i şuyu (ortaklığın giderilmesi) dosyasını bulmak için şu filtreleri kullanın:

• 📍 İl / İlçe: Taşınmazın bulunduğu konumu seçin.
• ⚖️ Birim Türü: “Sulh Hukuk Mahkemesi” veya “Satış Memurluğu” seçin.
• 📄 Dosya Türü: “Ortaklığın Giderilmesi” olarak işaretleyin.

Bu seçimleri yapıp “Sorgula” dediğinizde, o bölgedeki tüm satılık taşınmazlar listelenecektir.

esatis.uyap.gov.tr İl Arama Ekran Görüntüsü

ADIM 3: Teminat Yatırma (En Kritik Aşama)

İlgilendiğiniz ilana tıkladığınızda “Detay” sayfasına gidersiniz. Burada taşınmazın fotoğraflarını, bilirkişi raporunu ve şartnameyi görebilirsiniz. Teklif vermeden önce sistem sizden Muhammen Bedelin %10’u kadar teminat ister.

Sağ taraftaki “Teminat İşlemleri” butonuna tıklayın. İki yöntem vardır:

1. Nakit Teminat: Vakıfbank entegrasyonu ile hesabınızdaki parayı anında bloke edebilirsiniz.
2. Teminat Mektubu: Bankadan aldığınız mektubu sisteme yükleyebilirsiniz (Bu yöntem daha uzun sürebilir, nakit önerilir).

ADIM 4: Teklif Verme ve Artırma

Teminatınız onaylandıktan sonra “Teklif Ver” butonu aktif hale gelir. İzale-i şuyu satışlarında ihale, muhammen bedelin %50’sinden başlar.

Teklifinizi yazıp onayladığınızda, eğer sizden daha yüksek veren biri çıkarsa sistem size SMS veya bildirim göndermez, bu yüzden ihale bitiş saatine yakın (son 10 dakika) ekran başında olmanız ve sayfayı yenilemeniz çok önemlidir.

📷

esatis.uyap.gov.tr teklif ekranı

İhale Bittiğinde Ne Olur?

Süre dolduğunda en yüksek teklif sizde kaldıysa, sistem otomatik olarak bir “İhale Sonuç Tutanağı” oluşturur. Bu aşamadan sonra 7 günlük itiraz süreci ve KDV/Damga vergisi ödeme süreci başlar. Eğer ihaleyi kazanamazsanız, yatırdığınız teminat bloke edilen hesabınıza otomatik olarak iade edilir.

İzale-i Şuyu Satış İlanları ve Açık Artırma Takibi

Mahkeme veya Satış Memurluğu tarafından satışına karar verilen taşınmazların, gizli kapaklı satılması hukuken mümkün değildir. İcra ve İflas Kanunu’nun “Aleniyet İlkesi” gereği, satışa çıkacak her malın, potansiyel alıcılara duyurulması zorunludur. İzale-i şuyu satış ilanları, malın özelliklerini, değerini ve satış şartlarını içeren resmi belgelerdir.

2026 yılı itibarıyla gayrimenkul yatırımcıları ve hissedarlar, izale-i şuyu açık artırma ilanlarını şu 3 resmi kanal üzerinden takip edebilirler:

1. UYAP E-Satış Portalı (Birincil Kaynak)

Satış ilanlarının kaynağı ve tekliflerin verildiği ana merkez burasıdır. esatis.uyap.gov.tr adresinde yayınlanan ilanlar, en güncel ve en detaylı bilgileri içerir. Diğer platformlardaki bilgiler bazen gecikmeli olabilir ancak UYAP anlıktır.

• Neler Görünür? Taşınmazın tapu bilgileri, fotoğrafları, bilirkişi raporu, imar durumu ve geçmiş borç/şerh bilgileri.
• Önemi: İhaleye katılmak için teminat yatırma işlemi sadece bu platform üzerinden yapılır.

2. ilan.gov.tr (Basın İlan Kurumu)

Devletin resmi ilan portalı olan ilan.gov.tr, tüm icra ve izale-i şuyu ilanlarının toplandığı, arama yapması daha kolay bir platformdur. “İcra İlanları” kategorisi altında il, ilçe ve mahalle bazlı filtreleme yaparak satılık arsa, tarla veya konutları görüntüleyebilirsiniz.

• Avantajı: UYAP şifresi gerektirmeden, herkesin kolayca ilanları incelemesine olanak tanır. Yatırımcılar genellikle ilk elemeyi buradan yapar.

3. Yerel ve Ulusal Gazeteler

Eskisi kadar yaygın olmasa da, İcra İflas Kanunu gereği değeri belirli bir tutarın (her yıl güncellenir) üzerindeki taşınmazlar için tirajı yüksek gazetelerde ilan verilmesi zorunluluğu devam etmektedir.

• Bu ilanlar genellikle gazetelerin “Resmi İlanlar” veya “Seri İlanlar” sayfalarında, siyah-beyaz küçük puntolarla yayınlanır.
• Gazete ilanı yapılmazsa veya usulsüz yapılırsa, bu durum satıştan sonra “İhalenin Feshi” sebebi sayılabilir.

Hissedarların İzale-i Şuyu Satış Önceliği Var Mı?

Halk arasında en sık düşülen hukuki yanılgı, hissedarların (paydaşların) ihalede dışarıdan gelen 3. kişilere karşı bir “Ön Alım Hakkı” (Şufa Hakkı) olduğudur. Ancak durum böyle değildir. İzaleyi şuyu satışlarında hissedarın kanunen bir alım önceliği yoktur.

Satış, “Herkese Açık” (Aleniyet ilkesi) yapıldığı için; fiil ehliyetine sahip, 18 yaşını doldurmuş ve teminatı yatıran herkes ihaleye katılabilir. Dışarıdan giren bir yatırımcı, hissedardan 1 TL bile fazla teklif verirse malın sahibi olur.

İzale-i Şuyu Satış Sonrası Para Paylaşımı ve Ödeme

İhale süresinin bitmesi ve en yüksek teklifin verilmesi, paranın hemen dağıtılacağı anlamına gelmez. Satış Memurluğu, hukuki güvenliği sağlamak adına belirli yasal süreleri beklemek ve hesaplamaları yapmak zorundadır. İhale anından paranın hesabınıza geçmesine kadar işleyen süreç şöyledir:

1. Bedelin Tamamlanması ve Vergiler

İhaleyi kazanan alıcıya, teklif ettiği bedeli nakit olarak yatırması için memurluk tarafından 10 güne kadar süre verilir. Bu süre içinde alıcı;

• İhale bedelinin kalanını (teminat dışındaki kısmı),
• KDV ve Damga Vergisini ilgili vergi dairesine ödemek zorundadır.

2. Kesintiler ve Net Havuzun Oluşması

Toplanan para doğrudan bölünmez. Önce satışın gerçekleşmesi için devletin yaptığı tüm masraflar “Satış Bedeli”nden düşülür. Bu kesintiler şunlardır:

• Satış Masrafları: İlan ücretleri, tebligat giderleri, bilirkişi ücretleri.
• Tellaliye Harcı: Genellikle belediyeye ödenir.
• Cezaevi Harcı: İcra ve İflas Kanunu gereği kesilen binde oranlı harç.

Bu masraflar düşüldükten sonra kalan net tutar, “Tevzi Tablosu” (Paylaşım Tablosu) yapılarak mirasçılık belgesindeki veya tapudaki hisse oranlarına göre hesaplanır.

3. Para Ne Zaman Yatar?

Paranın dağıtılması için en kritik aşama “İhalenin Feshi Süresi”dir. Satış tarihinden itibaren 7 gün içinde hiç kimse satışın iptali (feshi) için dava açmazsa satış kesinleşir.

İzale-i Şuyu Satış İptali ve Fesih Sebepleri

İzaleyi şuyu ihalesinin yapılmış olması, tapunun hemen devredileceği anlamına gelmez. Hukukumuzda, satış işleminin kanuna aykırı yapıldığını düşünen ilgililer için “İhalenin Feshi Davası” (Satış İptali) yolu açıktır. Ancak bu dava, “Fiyatı beğenmedim” diyerek keyfi olarak açılamaz; sadece usul hataları ve hukuka aykırılıklar varsa sonuç verir.

İcra ve İflas Kanunu’na göre, satışın iptaline (feshine) yol açabilecek “sınırlı sayıdaki” sebepler şunlardır:

• Tebligat Usulsüzlüğü: Hissedarlardan birine satış ilanının hiç tebliğ edilmemesi veya ölmüş kişiye/yanlış adrese tebliğ yapılması. (En sık görülen ve en güçlü iptal sebebidir).
• İhaleye Fesat Karıştırma: İhaleye katılımın tehdit veya cebirle engellenmesi, alıcıların aralarında anlaşıp fiyatı kasten düşürmesi veya sistemsel manipülasyon yapılması.
• İlan Hataları: Gazete veya internet ilanında taşınmazın özelliklerinin (m², ada/parsel) hatalı yazılması, alıcıyı yanıltıcı bilgi verilmesi.
• Yasal Sınır İhlali: Taşınmazın muhammen bedelin %50’sinin altında bir rakama satılması.

Sıkça Sorulan Sorular (SSS)

İzaleyi Şuyu Satış Masrafları Ne Kadar?

Satış sürecini başlatmak isteyen tarafın (hissedarın), mahkeme veznesine “Satış Avansı” adı altında bir miktar para yatırması zorunludur. 2026 yılı itibarıyla, taşınmazın değerine ve yapılacak ilanın türüne (yerel/ulusal gazete) göre bu rakam değişkenlik göstermekle birlikte ortalama 30.000 TL ile 60.000 TL arasında değişmektedir.

Bu avansın içinde şu kalemler bulunur:

• Gazete İlan Masrafı: En yüksek kalemdir. Taşınmazın değeri yüksekse tirajı yüksek gazeteye ilan verilmesi zorunludur.
• Bilirkişi ve Keşif Ücreti: Kıymet takdiri (değerleme) için ödenir.
• Tebligat Giderleri: Tüm hissedarlara posta gönderimi için kullanılır.

İzale-i Şuyu Şerhi Satışa Engel Mi?

Tapu kaydında “İzale-i Şuyu Davalıdır” veya benzeri bir şerh bulunması, mahkeme kanalıyla yapılacak satışa engel değildir. Aksine bu şerh, o taşınmazın dava konusu olduğunu ve satış memurluğu tarafından satılacağını 3. kişilere duyurmak için konulur.

Aynı şekilde taşınmaz üzerinde Haciz veya İpotek bulunması da izaleyi şuyu satışını durdurmaz. Satış gerçekleşir; elde edilen paradan önce ipotek veya haciz alacaklısının borcu ödenir, kalan para hissedarlara dağıtılır. Satışı durdurabilecek (bekletebilecek) tek istisna, tapuda “Aile Konutu Şerhi” bulunması ve buna bağlı devam eden ayrı bir dava sürecidir.