İzale-i şuyu davası sonucunda satışa hükmedilmesi halinde, satış süreci İcra ve İflas Kanunu’nun 106 ila 137. maddeleri çerçevesinde yürütülür. Mahkemenin satış kararı kesinleştikten sonra, kararın infazı amacıyla dosya ilgili icra müdürlüğüne gönderilir. Yetkili satış memuru, öncelikle kıymet takdiri işlemini yapar veya bilirkişiye yaptırır. Bu kıymet takdiri, satış ilanına esas teşkil eder. Akabinde taşınmaz için Elektronik Satış Portalı (e-satış.uyap.gov.tr) üzerinden açık artırma ilanı yayımlanır.
Satış ilanında; taşınmazın tapu bilgileri, kıymeti, artırma başlangıç-bitiş tarihleri ve teminat oranı belirtilir. Açık artırma işlemi, artırma süresi dolduğunda en yüksek teklifi veren kişi lehine sonuçlandırılır. Satıştan elde edilen bedelden önce tüm masraflar tahsil edilir; bakiye, hissedarlar arasında oranlarına göre paylaştırılır. Süreçte usulsüzlük olması halinde İİK m.134 uyarınca ihalenin feshi talep edilebilir. Satış prosedürünün eksiksiz işletilmesi zorunludur.
İzale-i Şuyu Satış Nedir?
İzale-i şuyu davalarında malın Aynen Taksimi yöntemi çözümlenememesi durumunda ortak olan mal için Satış Suretiyle ortaklığı giderme yöntemine geçilmektedir.
Satış suretiyle ortaklığı giderme da paydaşları bulunan taşınabilir ve ya taşınamaz ortak malın İcra Müdürlüğü tarafından açık arttırmayla satışa çıkarılmaktadır. Açık arttırma ile satılan mal paydaşlara oranları üzerinden paylaştırılmaktadır.
Satış, İcra Müdürlüğü tarafından yapıldığı için toplam bedel İcra Müdürlüğünün hesabına yapmaktadır. Paydaşlar satılan mal için kendi tutarlarını talep etmek adına mahkemeden yazı almaları gerekmektedir. Türk Medeni Kanunu 699 maddesi 2. bendine göre ise paylaşılan malın değerleri birbirinden farklı ise eksin olan bedel için hâkim nakit olarak eklenmesini isteyebilmektedir.
İzale-i Şuyu Davası Satış İhalesi Nedir?
İzale-i şuyu davası sonucunda mahkeme, taşınmazın aynen taksim edilemeyeceğine karar verirse, satış yoluyla ortaklığın giderilmesine hükmeder. Bu karar kesinleştikten sonra, satış işlemleri İcra ve İflas Kanunu’nun 106 ila 137. maddeleri uyarınca yürütülür. Mahkeme, dosyayı icra müdürlüğüne göndererek satışın infazını başlatır.
Satış ihalesi, bu süreçte yapılan açık artırmalı satış işlemini ifade eder. İhale, artık yalnızca elektronik ortamda yürütülür. Satış ilanı Elektronik Satış Portalı üzerinden yayımlanır. Taşınmaz için belirlenen kıymet esas alınarak teklif toplanır. Belirli teminat yatıran kişiler bu ihaleye katılabilir. Artırma sonunda en yüksek teklif veren kişi lehine ihale tamamlanır.
İhale işlemi tamamlandığında satış bedeli, satış masrafları çıktıktan sonra hissedarlara payları oranında dağıtılır. Satış ihalesi, ortaklığın sona ermesini sağlayan son aşamadır ve usulüne uygun yürütülmesi zorunludur.
İzale-i Suyu Davası Satış Usulü
Satışa çıkacak mal için paydaşların ve alacaklıların adreslerine tebliğ ettirilmelidir. Adresleri bulunamayanla için ise önce savcılıktan adres araştırılır oradan da ulaşılamıyor ise gazete de ilan yayımlanmaktadır.
Satış, ilanda belirtilen saatte başlamaktadır. Verilen peyler üzerinden yürütülen satış en yüksek pey veren ve ya satışın saati geçtiği takdirde en yüksek pey verene telalın üç defa bağırması üzerinde en yüksek pey verene ihale edilmesiyle tamamlanmaktadır.
Satış suretiyle izale-i şuyu davalarında satış İcra Müdürlüğü aracılığı ile yapıldığı için İcra Müdürlüğü’nün hesabına yatmaktadır. Paydaşlar haklarına düşen paraları talep edebilmek için mahkemeden alacakları bir yazı ile başvuru yapabilmektedirler. Yazı ile başvuran alacaklı İcra Müdürlüğü’nün hesabından kendi hesabına aktarımı yapabilmektedir.
Emlak vergisi iadesi hakkında yazdığımız yazıyı okuyabilirsiniz.
İzale-i Şuyu Satış Talebi
Ortaklığın giderilmesi de denilen izalei şuyu davalarında ortak olan taşınmazın aynen taksimi ile bölünememesi durumunda hâkimin onayı ile İcra Müdürlüğü tarafından malın satışı gerçekleşmektedir. Satışın gerçekleşebilmesi için tüm paydaşlardan onay alınması satış talebinin belirtilmesi gerekmektedir.
Satışın gerçekleşebilmesi için mahkemeden satış için karar çıkması ve pay sahibi olanlardan onay alınmasının ardından satış memuru atanmaktadır. Satış memuru atandıktan sonra satıştan en az bir ay önce satış ilanı satış memuru tarafından hzırlanıp ilan edilmesi gerekmektedir. Satış ilanı tüm paydaşlara ve haciz- ipotek alacaklılarının adreslerine tebliğ edilmelidir.
İzale-i Şuyu Satış İptali
İzale-i şuyu (ortaklığın giderilmesi) davası sonucunda mahkeme kararıyla yapılan satış, kamu güvencesine dayanır ve kesin hüküm niteliğindedir. Bu nedenle, satış işlemi kural olarak iptal edilemez. Ancak bazı durumlarda satışın iptali gündeme gelebilir. İhalenin fesadı, usulsüz tebligat, tarafın temsilcisi olmadan satışa gidilmesi gibi sebepler, satışın geçersizliğine neden olabilir. Özellikle satış kararının kesinleşmeden uygulanması, açık bir usulsüzlük teşkil eder. Bu durumda, ihalenin feshi için icra mahkemesinde, yolsuz tescilin iptali için ise asliye hukuk mahkemesinde dava açılabilir. Yargıtay 14. HD 2020/1891 E., 2021/1246 K. sayılı kararında, satış kararı kesinleşmeden yapılan işlemin geçersizliğini kabul etmiştir. Süresi içinde yapılan başvurularla satış iptal edilebilir; aksi halde sonuç doğurur.
İzale-i Şuyu Satış Önceliği
İzale’i şuyu davalarında satış önceliği Önalım Hakkı ve ya Şufa Hakkı olarak geçmektedir. Türk Medeni Kanunu’nun 734. maddesinde açıklanan bu hak, paydaşları bulunan ortak mal sahiplerinin kendi hakkını üçüncü bir kişiye devrini gerçekleştirmesi durumunda diğer paydaşlara doğan haktır. Önalım ya Şufa hakkı yenilik doğuran bir karar olup yeni alıcıya karşı dava açılarak kullanılmaktadır.
Satış önceliğine, Şufa Hakkı veya Önalım Hakkı da denilebilir. Bu hak kullanılması için bazı şartların bulunması gerekmektedir. Bu şartlara öncelik olarak şunlar sıralanabilmektedir:
-
- Satış olması bu hakkın öncelikli şartıdır.
- Paylı taşınmazlarda kullanılan haktır.
- Paydaşın satışı kesinlikle üçüncü bir kişiye yapması gerekmektedir.
İzale i Şuyu Satış Prosedürü
İzale-i Şuyu Satış Prosedürü
İzaleyi şuyu satış prosedürü için malın satış sureti ile açık arttırma aracılığıyla satışa çıkması için tüm ortaklardan onay alınması gerekmektedir. Ortakların tamamında alınan onay ile ihale gerçekleşmektedir. Mahkemenin satış için onay vermesi, ortaklardan onay alınması, satış memurunun atanması ve atanan satış memurunun ilanı hazırlaması ile satış gerçekleşmektedir.
Satış ilanında belirlenen saatte satış başlamaktadır. Satış Sureti ile ortaklığı giderme davaları için açık arttırmaya bilirkişi raporunu belirttiği kıymetin %50 oranı üzerinden başlanır ve en çok pey verip artırana satış yapılır.
İzale-i Şuyu Davasında Satış Sonrası
İzalei şuyu davalarında ortak malın aynen taksim suretiyle paylaşılmaması tarafından görevli Sulh Mahkemesi tarafından satışına yani Satış Suretiyle ortaklığı giderme yöntemine gidilmektedir. Satış İcra Müdürlüğü aracılığı ile yapılmaktadır. Kararın verilmesi, satış memurunun atanması ve ilanın hazırlanması ile satış gerçekleşmektedir.
Satışın tamamlanmasının ardından ise ortaklar İcra Müdürlüğünün hesabına yatan tutarın kendi oranı için kendine düşen payını talep eder. Ortak kendine düşen payın talebi için mahkemeden aldığı bir yazı ile başvuru yapmaktadır. Mahkeme süreci tamamlanan davalarda ilanların yayınlandığı internet sitesini takip edebileceğiniz linki altta paylaşıyorum. https://www.tkgm.gov.tr/izale-i-suyu-yoluyla-satislarda-harc-hakkinda-duyuru
İzale-i Şuyu Davasında Satış Sonrası Para Paylaşımı
İzalei şuyu davaları iki şekilde çözümlenmektedir. Birinci yolu Aynen Taksim Suretiyle İzalei Şuyudur. Diğer bir ikinci yol ise Satış Suretiyle İzalei Şuyu şeklindedir. Satış Suretiyle ortaklığı giderme davasında açık arttırma ile yapılan satış sonrasında mahkeme, elde edilen bedeli paydaşlara eşit şekilde bölüştürür.
Ortak taşınır veya taşınamaz mal icra müdürlüğü tarafından satışa çıktığı için icra müdürlüğü hesabına yatmaktadır. Ortaklar mahkemeden temin edeceği yazı ile paylarına düşen tutarı kendi hesaplarına aktarılmasını isteyebilmektedir.
Türk Medeni Kanunu 699/2 maddesince ortakları bulunana malın paylara bölünmesiyle parçaların değerleri birbirinden farklı ise hâkim eksik olan bedellerin nakit olarak eklenmesine karar verebilmektedir.
İzale-i Şuyu Şerhi Satışa Engel Mi?
Ortaklığı giderme davalarında şerh konulduğu durumlarda satışa engel olunmaktadır.
Şerh satışı engellemektedir. Ancak hâkim ortak mal için ‘Şayet Satılamaz Şerhi’ koymamıştır. Sadece ‘Davalıdır’ şerhi koymuştur. Bu durumunda paydaşlar arasında hisse devri mümkündür. Paydaşlar arası devri engelleyen bir söz konusu karar bulunmamaktadır. Ortak mal için ortaklığı giderme davasının açılması şerh konulmasa bile paydaşlar arası devri engellen bir karar bulunmamaktadır.
İzale-i Şuyu Satış İlanları
Satış suretiyle izale’i şuyu davalarında kararın verilmesiyle satış memuru ihale için atanmaktadır. Atanan satış mamuru İcra İflas Kanunu’nun 114, 125 ve 126. maddesine göre satış ilanını hazırlamaktadır. Satış memuru ortaklığı giderme satış ilanını en az 1 ay önce hazırlamalıdır.
Hazırlanan satış ilanı malın ipotek- haciz alacaklılarına ve ortaklarının adresine tebliğ edilmesi gerekmektedir. Alacaklıların ve ortakların adres bilgileri bulunmaması durumunda önce savcılıktan aranır. Savcılıktan da bulunmadığı durumlarda gazetede yayımlanmaktadır.
Satış suretiyle izale’i şuyu davalarında satış, ilanda belirtilen saatte başlamaktadır. Verilen peyler üzerinden yürütülen satış en yüksek pey verene satılmaktadır.
Dava Sonrası Açık Artırma, İlanlar ve Online Satış Süreci Nasıl İşliyor?
İzale-i şuyu davasında satış kararı kesinleştikten sonra süreç, icra müdürlüğüne gönderilen talimatla başlar. İcra müdürlüğü taşınmazın kıymet takdirini yaptırır, ardından açık artırma ilanı düzenler. Artırma ilanı, Ulusal Yargı Ağı Bilişim Sistemi (UYAP) üzerinden hazırlanır ve Elektronik Satış Portalı’nda yayımlanır. Taşınmaz, 7 gün süreyle çevrimiçi olarak teklif almaya açılır. İlk artırmada alıcı çıkmazsa ikinci satış gününe geçilir. Satış ilanında yer alan bilgiler, taşınmazın konumu, değeri, artırma başlangıç-bitiş saatleri ve teminat miktarını içerir. Satış tamamlandığında, en yüksek teklifin sahibi lehine satış kararı verilir. Bu süreç tamamen dijital platformda yürütülür ve fizikî ihale yapılmaz.
İzale-i Şuyu Satış İhalesi ve Online Satış
İzale-i şuyu davası sonucu verilen satış kararı, 2020 sonrası mevzuat değişikliği ile artık elektronik satış sistemi üzerinden yürütülmektedir. Taşınmazın açık artırması, İcra Daireleri Başkanlığı’nın e-satış sisteminde gerçekleştirilir. Online ihaleye katılmak için e-Devlet veya UYAP üzerinden giriş yapılır, belirlenen tutarda teminat yatırılır. Artırma süresi genellikle 7 gündür. En yüksek teklif sahibi, ihale süresi sonunda taşınmazı almaya hak kazanır. Satış kararının kesinleşmesinden sonra tapu devir işlemleri başlatılır. Online ihale sistemi sayesinde sürecin şeffaflığı artmış, manipülasyon riski azalmıştır. Satış yalnızca elektronik ortamda yapılır, fizikî ihaleler kaldırılmıştır. İhaleye sadece gerçek kişiler değil, tüzel kişiler de katılabilir.
İzale-i Şuyu Açık Artırma İlanları
İzale-i şuyu kapsamında gerçekleştirilecek açık artırmalar, yalnızca Resmî Gazete veya yerel gazeteler aracılığıyla değil, artık resmi elektronik satış portallarında ilan edilir. Bu ilanlar www.e-satis.uyap.gov.tr adresinde yayımlanır. İlanda taşınmazın niteliği, adresi, tapu bilgileri, bilirkişi tarafından belirlenen değeri, teminat oranı ve satış şartları yer alır. İlk ve ikinci artırma tarihleri açıkça belirtilir. Ayrıca, taşınmaza dair resimler ve konum bilgileri de sisteme yüklenebilir. İlan süresi tamamlandıktan sonra online teklif verme süreci başlar. İzaleyi şuyu ilanları sayesinde tüm alıcılar taşınmaz hakkında şeffaf bilgiye ulaşabilir. Satış ilanları, sürecin hukuka uygunluğu açısından zorunlu olup, eksik ya da usulsüz ilan durumunda satış iptal edilebilir.
İzale-i Şuyu İhaleleri
Satış suretiyle ortaklığı giderme davalarında ihale için öncelikle görevli olan mahkeme Sulh Mahkemelerinde karar verilmektedir. Kararın verilmesinin ardından satış memuru ihale için atanmaktadır. Atanan satış memuru satış ilanını İcra İflas Kanunu 114, 125 ve 126. maddesine göre satıştan en az 1 ay önce hazırlamalıdır.
Satış ilanı paydaşlara ve ipotek- haciz alacaklılarına tek tek tebliğ edilmelidir. Paydaşların ve alacaklıların adres bilgileri yok ise savcılıktan aranır, savcılıktan da bulunmadığı takdirde gazete de ilan ettirilmektedir. Satış belirlenen saatte başlamakta ve ilanda belirtilen saat geçtiği durumda arttıran yoksa telal 3 defa bağırarak en son pey verene ihale edilir.
İzale-i Şuyu Davası Ücreti Ne Kadar?
İzale-i şuyu davasında ödenecek ücretler; dava harcı, gider avansı, bilirkişi ücreti, tapu masrafı ve satış ilan bedeli gibi kalemlerden oluşur. Dava açılışında ödenecek peşin harç miktarı, taşınmazın değeri üzerinden binde 68,31 oranında hesaplanır. Bilirkişi ve tebligat giderleriyle birlikte ilk etapta ortalama 5.000 – 10.000 TL arası masraf ortaya çıkar. Davanın sonucunda satış gerçekleşirse, satış bedelinden nispi karar harcı alınır. Bu oran aynen taksimde binde 4,55; satışta ise binde 11,38’dir. Ayrıca, gayrimenkul avukatı ile temsil durumunda vekalet ücreti de davaya eklenir. Tüm bu masraflar, satıştan elde edilen bedelden düşülerek kalan miktar paydaşlara hisseleri oranında dağıtılır. Açılan dava kazanılırsa başlangıçta ödenen masraflar hissedarlara yüklenir.
SIK SORULAN SORULAR;
İzale-i şuyu davasında açık artırmaya kimler katılabilir?
Paydaşlar dahil, gerekli şartları sağlayan herkes ihaleye katılabilir.
İzale-i şuyu ile satış nasıl olur?
Satış, mahkeme kararının kesinleşmesinden sonra icra müdürlüğü marifetiyle açık artırma yoluyla gerçekleştirilir.
İzale-i şuyu ihalesine nasıl girilir?
İcra müdürlüğünün ilan ettiği tarih ve şartlara uygun olarak geçici teminat yatıran herkes ihaleye katılabilir.
