İzale-i Şuyu

İzale-i Şuyu ; Emlak literatüründe kullanılan kavram olup; kelime anlamı olarak ortak mülkiyete sahip bireyler mal üzerinde bulunan hakları olan payları oranında paylaştırılmasıdır. Ortakları bulunan bir malın Medeni Kanun 628. Maddesine göre bölüştürülememesi ve ya bölüştürülmesinin mümkün olmaması durumunda Satış Suretiyle İzale-i Şuyu devreye girmektedir.

İzale-i Şuyu Davası Nedir?

İzale-i şuyu davaları diğer bir deyimiyle ortaklığın giderilmesi davası, ortak bir mal üzerindeki paydaşların hukuki olarak ortaklığın bitirildiği dava türüdür. Ortaklığı giderme davası ortak mülkiyetten özel mülkiyete geçişi sağlamaktadır.

İzale’i şuyu davaları iki yöntem ile uygulanmaktadır. Bunları şu şekilde açıklayabiliriz:

1. Aynen Taksim Suretiyle İzale’i Şuyu: Bu yöntem ile ortaklığı giderme gerçekleştirilebilmesi için taraflardan en az birinin başvurması gerekmektedir. Ortaklığı giderme da taraflardan biri Aynen Taksim yoluyla başvuru yapması ile hakim öncelikle Aynen Taksim şartlarının bulunup bulunmadığını araştırmalıdır.
2. Satış Sureti ortaklığı giderme: Taşınabilir ve ya taşınamayan ortak malın icra yolu kullanılarak satış bedelinin ortaklar arasında paylaştırılması yoluna Satış Suretiyle ortaklığı giderme denilmektedir. Taşınmazın Aynen Taksim Suretiyle İzale’i Şuyu yolu ile paylaştırılması mümkün değil ise satış memurluğu ve ya icra dairesinin icra yolu ile ortak malı paylaştırılmasına gidilir.

İzale-i Şuyu Davasını Kimler Açabilir?

İzale-i şuyu davası, paylı mülkiyete tabi taşınmazlarda ortaklığın sona erdirilmesi amacıyla açılan bir davadır. Bu dava, Türk Medeni Kanunu’nun 698. maddesi uyarınca, paydaşlardan herhangi biri tarafından açılabilir. Davanın açılabilmesi için taşınmazın elbirliği mülkiyetinden çıkarılarak paylı hâle getirilmiş olması gerekir.

Kimler izale’i şuyu davası açabilir?

• Paylı mülkiyet sahibi olan her paydaş

• Miras yoluyla pay sahibi olmuş kişiler

• Tapuda adına pay tescilli olan paydaş

• Payı ivazlı veya ivazsız devralmış kişiler

• Hisseli taşınmazda hissesini sonradan satın alan kişiler

• Dava dışı hissedarlar (dava açmasalar da taraf yapılır)

• Hukuken paydaş olduğu sabit olan kişi veya kurumlar

İzalei Şuyu Davası Şartları Nelerdir?

İzale-i şuyu davasının açılabilmesi için belirli hukuki şartların varlığı gerekir. Bu dava, paylı mülkiyet hükümlerine tabi taşınmazlar için geçerlidir. Davanın temel amacı, birden fazla kişi arasında ortak olan bir malın hukuken tekil hale getirilmesidir. Dava ancak TMK m.698 ve devamı hükümleri uyarınca belirli koşullar oluştuğunda açılabilir.

İzale’i şuyu davasının şartları:

• Ortaklık konusu bir malın bulunması

• Taşınmazın paylı mülkiyete tabi olması

• Malın aynen taksiminin mümkün olmaması

• Ortaklardan en az birinin dava açması

• Tapuda paydaşlık ilişkisinin tescil edilmiş olması

• Miras mallarında elbirliği mülkiyetinin paylıya çevrilmiş olması

• Dava açma ehliyetine sahip olunması

İzalei Şuyu Davası Yargılama Usulü

İzaleyi şuyu davası, Türk Medeni Kanunu’na dayanan bir ayni hak davası olup, çekişmeli yargı usulüne tabidir. Bu dava, taşınmazın bulunduğu yer Sulh Hukuk Mahkemesi’nde açılır. Davanın yargılama sürecinde HMK hükümleri uygulanır ve tüm paydaşlar davaya dahil edilmek zorundadır. Mahkeme, tarafların anlaşması yoksa aynen taksimi değerlendirir; mümkün değilse satışa hükmeder.

İzaleyi şuyu davasında yargılama usulü:

• Sulh Hukuk Mahkemesi görevlidir.

• Taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi yetkilidir.

• Dava, çekişmeli yargı usulüne tabidir.

• Tüm paydaşlar davaya dahil edilmelidir.

• Mahkeme, öncelikle aynen taksim olup olmadığını değerlendirir.

• Aynen taksim mümkün değilse satış yoluyla ortaklık giderilir.

• Satış kararı kesinleştikten sonra icra müdürlüğü marifetiyle satış yapılır.

İzale-i Şuyu Davası Görevli ve Yetkili Mahkeme

İzaleyi şuyu davasında görevli ve yetkili mahkeme, taşınmazın bulunduğu yer sulh hukuk mahkemesidir. Bu davada görevli mahkeme açıkça HMK m.4/1-a ve TMK m.699 hükümlerine göre belirlenir. Yetki kamu düzenine ilişkindir; tarafların yetki sözleşmesiyle farklı bir yer mahkemesini seçmesi mümkün değildir. Dava konusu taşınmaz birden fazla ili kapsıyorsa, taşınmazın büyük kısmının bulunduğu yer mahkemesi yetkili sayılır.

Görevli ve yetkili mahkeme kuralları:

• Görevli mahkeme: Sulh hukuk mahkemesi

• Yetkili mahkeme: Taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi

• Birden fazla taşınmaz varsa: Büyük kısmının bulunduğu yer

• Yetki kamu düzenindendir

• Yetkisiz mahkemede açılan dava usulden reddedilir

• Miras mallarında tereke tescilinden önce asliye hukuk mahkemesi görevli olabilir

İzalei Şuyu Kararının İnfazı

İzale’i şuyu davası sonucunda verilen karar kesinleştikten sonra, kararın infazı aşamasına geçilir. Mahkeme kararıyla aynen taksim yapılmışsa, paylaştırma işlemine uygun şekilde tapu müdürlüğüne bildirim yapılır. Satışa karar verilmişse, kesinleşen karar icra müdürlüğüne gönderilerek satış işlemleri başlatılır. İzale-i Şuyu Satış işlemi, İcra İflas Kanunu hükümlerine göre yapılır ve satıştan elde edilen bedel, masraflar düşüldükten sonra paydaşlara hisseleri oranında dağıtılır.

İzale-i Şuyu Davası Zamanaşımı

İzale’i şuyu davası, mülkiyet hakkına dayandığı için herhangi bir zamanaşımı veya hak düşürücü süreye tabi değildir. Bu hak, mülkiyet devam ettiği sürece her zaman kullanılabilir. Paylı mülkiyette bulunan herhangi bir paydaş, paydaşlık ilişkisi sürdüğü müddetçe ortaklığın giderilmesini talep edebilir. Yargıtay içtihatlarında da, izaleyi şuyu davasının mülkiyet hakkından kaynaklanan sürekli bir hak olduğu vurgulanmaktadır.

izale’i şuyu davası ne kadar sürer

İzale-i Şuyu Davası Ne Kadar Sürer?

İzale-i Şuyu davaları; görevli olan Sulh Mahkemelerinde tahmini olarak ortalama 18-124 ay içerisinde sonuçlanmaktadır. Ancak ortaklardan en az birinin karara itiraz durumu gerçekleşir ise dosya İstinaf Mahkemesine taşınmaktadır. İstinaf Mahkemelerine taşınan ortaklığı giderme davalarında ise 6-8 ay bekleme süresi konu olabilmektedir.

İzale-i Şuyu Arabuluculuk

1 Eylül 2023 tarihinden itibaren, izaleyi şuyu davası açılmadan önce arabuluculuk başvurusu zorunlu hale getirilmiştir. Bu düzenleme, 7445 sayılı Kanun ile Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu’na eklenen 18/B maddesi ile getirilmiştir. Taşınır ve taşınmaz malların paylaşımı ve ortaklığın giderilmesine ilişkin uyuşmazlıklar artık dava şartı arabuluculuğa tabidir.

Dava açılmadan önce arabulucuya başvurulmalı, sonuçsuz kalması halinde son tutanak dava dilekçesine eklenmelidir. Arabuluculuk başvurusunda bulunulmadan açılan davalar, dava şartı yokluğu nedeniyle usulden reddedilir. Arabuluculuk süreci en fazla dört hafta içinde tamamlanır. Taraflar bu süreçte anlaşmaya varırsa, düzenlenen tutanak icra edilebilirlik şerhiyle hüküm niteliği kazanır. Anlaşma sağlanamaması halinde ise mahkemeye başvuru imkanı doğar. Yeni düzenleme, 1 Eylül 2023’ten sonra açılan tüm izale’i şuyu davaları için geçerlidir.

İzale-i Şuyu Davası Masrafları

İzale-i şuyu (ortaklığın giderilmesi) davasında, yargılama giderleri başlangıçta davayı açan paydaş tarafından karşılanır. Ancak dava sonunda, bu masraflar tüm paydaşlara payları oranında yükletilir. Masraflar arasında başvuru harcı, peşin harç, dosya gideri, tebligat gideri ve bilirkişi ücreti gibi kalemler bulunur. Taşınmazın aynen taksimi mümkün değilse ve satış yoluyla ortaklığın giderilmesine karar verilirse, satış bedelinden bir paydaşın payına düşen miktarın binde 11,38’i oranında nisbi karar ve ilam harcı alınır. Aynen taksim durumunda ise bu oran binde 4,55’tir. Satış sürecinde ayrıca tellaliye ücreti ve tapu satış harcı gibi ek masraflar da ortaya çıkabilir. Dava sonunda, tüm yargılama giderleri ve avukatlık ücretleri, taraflara payları oranında yüklenir.

İzale i Şuyu Şerhi Nedir?

İzale-i Şuyu Şerhi Nedir?

Arapça kökenli olan şerh, kelime anlamı olarak açmak ve ya ayırmak anlamını taşımaktadır. İzale’i şuyu davalarında şerh ise taşınabilir ve ya taşınamaz olan malın hak sahipliği konusunda kısıtlama sağlamak ve ya uyarı sağlamak için koyulabilmektedir.

Tapu da şerhi, tapunun sahibi ve ya ortakları, alacaklısı ya da davalısı başta olmak üzere hukuki olarak hak talep edebilen birey tapuya şerh koyabilmek için başvuru yapabilmektedir.

Ortaklığın giderilmesi davalarında mahkeme tarafından davaya ortak malın tapusuna dava açıldığına dair şerh konulmaktadır. Konulan şerh ile ortak mal için davanın açıldığı üçüncü kişilerce bilinmektedir.

Mahkeme, mal için ‘Şayet Satılamaz Şerhi’ koymamış sadece ‘Davalıdır Şerhi’ koymuş ise paydaşlar arası hisse devri gerçekleştirilebilmektedir. Aynı zamanda ortak mal için izale’i şuyu davası açılmış olması şerh konulmasa bile paydaşlar arası alış ve satış işlemlerini engellememektedir.

İzalei Şuyu Ön Alım Hakkı

İzale-i Şuyu Ön Alım Hakkı

İzale-i şuyu davalarında ön alım hakkı; üçüncü kişiye satılan ortak bir malın payının diğer paydaşlara öncelikli satın alma hakkı veren bir haktır. Önalım hakkı, pay sahibi olmayan kişiye yapılan satışta söz konusu olmaktadır. Yenilik doğuran önalım hakkı bir dava ve karar olup, yeni alıcıya karşı dava açılarak kullanılmaktadır. Önalım hakkı, dolaylı sınırlama biçimlerinden biridir. Bu haktan önce herhangi bir kısıtlama olmayıp önalım hakkının kullanılması ile birlikte kısıtlama söz konusu olmaktadır.

Önalım yani Şufa hakkının kullanılması için aşağıda açıklayacağımız şartların kullanılması gerekmektedir:

• Önalım hakkı ancak paylı, ortakları olan taşınmaz mallar da geçerli olmaktadır. Bu taşınmazın arsa ve ya ev olmasının herhangi bir önemi bulunmamaktadır.
• Önalım hakkını Medeni Kanunun 732. maddesine göre ancak paydaşlar kullanabilmektedir. Taşınmaz malda payı olan hissedarlar önalım hakkını kullanabilmektedir.
• Önalım hakkı sözleşme ve ya fiilen bölünmemiş paylı olan gayrimenkuller için açılabilmektedir.

İzale i Şuyu Şufa Hakkı

İzale-i Şuyu Şufa Hakkı

Ön koşulu satış olan Şufa Hakkı diğer bir kullanımı şekli Önalım Hakkı, ortak mal üzerinde payı bulunan paydaşın kendi hakkını üçüncü bir kişiye devir etmesi durumunda diğer paydaşlara doğan haktır. Türk Medeni Kanunu 734. maddesince ‘ Şufa (önalım) hakkı alıcıya dava açılarak kullanılmaktadır’ şeklinde gösterilmektedir.

Şufa hakkının kullanılabilmesi için belirli şartlar gerekmektedir. Bu şartların başında Şufa (önalım) hakkı kullanılması için satış olması öncelikli koşuldur. Bir diğer şarta bakılması durumunda karşımıza çıkan madde önalım hakkının kullanılması için malın paydaşları, ortakları bulunan taşınmaz mülküyet olması gerekmektedir. Bu taşınmazın ev ya arsa, tarla ve benzeri olması önemli değildir.

Şufa hakkı için şartlardan bir diğeri paydaşın devir işlemini kesinlikle üçüncü kimseye yapması gerekmektedir. Şufa hakkının son şartı malın cebri arttırma ile yapılması durumunda önalım (şufa) hakkının kullanılamayacağı yöndedir.

İzale i Şuyu Sorgulama

İzale-i Şuyu Sorgulama

Türkiye Cumhuriyeti’nde vatandaşlar açılan davalarını internet arama motoru üzerinden öğrenebilmektedir. Açılabilecek olan İzale’i şuyu davalarını da yine aynı arama motoru üzerinden görür.

İnternet arama motoru üzerine yapılacak olan aramada Uyap Vatandaş yazılarak arama yapılmaktadır. Açılan sayfa üzerinden T.C. Kimlik numarası ve e-devlet şifresi girilir. İlk olarak ‘Dosya İşlemleri’ daha sonra ‘Dosya Sorgulama’ seçilir. Ve son olarak yargı türü ‘Hukuk’ seçildikten sonra karşınıza çıkacaktır. Uyap Vatandaş üzerinden ortaklığı giderme davanızı sorgulamak için aşağıda bıraktığımız linki kullanabilirsiniz.

Bir diğer ortaklığı giderme davası sorgulama yöntemi ise E-Devlet resmi sitesi üzerinden gerçekleşmektedir. Dosya sorgulamak isteyen vatandaş T.C. kimlik numarası ve e-devlet şifresi ile arama yapabilmektedir.

İzale-i Şuyu Engelleme Nasıl Yapılır?

İzalei şuyu davası, mülkiyet hakkına dayandığı için kural olarak engellenemez. Her bir paydaşın ortaklığın giderilmesini talep etme hakkı vardır ve bu hak sınırlanamaz. Ancak uygulamada davayı geciktirme veya satış sürecini durdurma amacıyla bazı yollar denenebilir. Bu yollar hukuki engelleme değil, süreci yavaşlatmaya yönelik savunma araçlarıdır. Taşınmazın aynen taksim edilebileceği yönünde güçlü deliller sunmak, karşı dava açmak veya geçerli bir muvafakatname ileri sürmek gibi taktiklerle mahkemenin satış kararına varması geciktirilebilir. Fakat ortaklık devam ettiği sürece hiçbir paydaşın, diğerinin izalei şuyu talebini hukuken tamamen engelleme imkânı yoktur. Yargıtay kararları da bu hakkın mülkiyetin özüne dayandığını ve sınırlanamayacağını açıkça kabul etmektedir.

İzale-i şuyu Vekalet Ücreti

İstanbul Barosu’nun 2025 yılı tavsiye niteliğindeki tarifesine göre ise, izale’i şuyu davalarında vekâlet ücreti, dava konusu malın muhammen bedelinin müvekkilin payına düşen miktarının %15’i oranında ve en az 82.500 TL olarak belirlenmiştir. 

İzale-i Şuyu Davasında Bilirkişi Raporu

İzale-i şuyu davasında bilirkişi raporu, taşınmazın aynen taksime elverişli olup olmadığını ve değerinin belirlenmesini sağlamak amacıyla alınır. Bu rapor, davanın seyrini doğrudan etkileyen temel delildir. Mahkeme, Hukuk Muhakemeleri Kanunu m.266 uyarınca teknik bilgi gerektiren konularda bilirkişiye başvurur.

Bilirkişi, taşınmazın fiziksel durumu, konumu, yapı özellikleri, kullanım şekli gibi unsurları inceleyerek, taksim edilebilme imkânını değerlendirir. Aynı zamanda, taşınmazın kıymet takdirini de yaparak, satış yoluyla paylaşımda referans olacak değeri tespit eder. Rapor taraflara tebliğ edilir ve taraflar itiraz edebilir.

Mahkeme, bilirkişi raporunu esas alarak aynen taksim mümkün değilse satışa karar verir. Bilirkişi raporu eksik veya hatalı ise, yeni bir bilirkişi incelemesi yaptırılması mümkündür. Bu rapor, satış ilanı ve ihale sürecinde de kıymet tespiti için esas alınır.

İzale-i Şuyu Dava Dilekçesi

İzale-i şuyu dava dilekçesi, Türk Medeni Kanunu m.698 ve HMK m.119 hükümlerine uygun şekilde hazırlanmalıdır. Dilekçe, taşınmazın paylı mülkiyete konu olduğunu, ortaklığın devam ettirilmesinin mümkün olmadığını ve bu nedenle ortaklığın giderilmesini talep ettiğini açıkça içermelidir. Dava, taşınmazın bulunduğu yer sulh hukuk mahkemesinde açılır ve tüm paydaşlar davalı olarak gösterilmelidir.

Dilekçede yer alması gereken temel unsurlar:

• Davacının ve davalıların kimlik bilgileri

• Taşınmazın açık adresi ve tapu bilgileri

• Pay oranları (biliniyorsa)

• Ortaklığın giderilmesini gerektiren gerekçeler

• Talep: Aynen taksim veya satış yoluyla ortaklığın sona erdirilmesi

Ayrıca, dilekçeye tapu kaydı, nüfus kayıt örneği ve paydaşlık ilişkisini gösteren belgeler eklenmelidir. Açıklayıcı, net ve yasal dayanaktan yoksun olmayan bir dilekçe ile dava süreci sağlıklı ilerler.

İzale-i Şuyu Dava Dilekçesi Örneği 

T.C. ……… SULH HUKUK MAHKEMESİ’NE

DAVACI :
Adı Soyadı: [Adınız Soyadınız]
T.C. Kimlik No: [XXXXXXXXXXX]
Adres: [Açık adresiniz]

VEKİLİ :
Av. [Avukat Adı Soyadı]
Adres: [Avukatın adresi]

DAVALILAR :

1. Adı Soyadı – T.C. No – Adres

2. Adı Soyadı – T.C. No – Adres
   (Ortak diğer paydaşlar burada sıralanır)

KONU :
Müşterek mülkiyete konu taşınmazın 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu’nun 698. maddesi uyarınca ortaklığının giderilmesi (izale-i şuyu) talebimizden ibarettir.

AÇIKLAMALAR :

1. Müvekkilim, ……… ili, ……… ilçesi, ……… Mahallesi … ada, … parselde kayıtlı taşınmazda …/… oranında hissedardır.

2. Anılan taşınmaz, paylı mülkiyete tabidir ve taşınmazda davalılarla birlikte paydaş durumundadır.

3. Ortaklığın devamı taraflar arasında anlaşmazlıklara yol açmakta olup mülkiyetin birlikte sürdürülebilmesi mümkün değildir.

4. Taşınmazın aynen taksimi fiilen ve hukuken mümkün değildir. Bu nedenle satış suretiyle ortaklığın giderilmesi gerekmektedir.

5. Taraflar arasında bu konuda bir uzlaşma sağlanamamıştır.

HUKUKİ NEDENLER :
4721 sayılı Türk Medeni Kanunu m.698 ve devamı, 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu, ilgili yargı kararları.

DELİLLER :
– Tapu kayıtları
– Nüfus kayıt örnekleri
– Tanık beyanları (gerekirse)
– Bilirkişi incelemesi
– Mahkeme ve icra kayıtları

SONUÇ VE TALEP :
Açıklanan nedenlerle, ……… ili, ……… ilçesi, ……… Mahallesi … ada, … parselde kayıtlı taşınmazda taraflar arasında mevcut olan ortaklığın satış yoluyla giderilmesine, yargılama giderleri ile vekalet ücretinin davalılara yükletilmesine karar verilmesini arz ve talep ederim.

Saygılarımla.
Tarih: …/…/2025

Davacı Vekili
Av. …………………
İmza

SIKÇA SORULAN SORULAR; 

İzale-i şuyu davada hissedarın alım önceliği var mıdır?

Hayır. Açık artırmada hiçbir paydaşın alım önceliği bulunmaz, herkes eşit şartlarda ihaleye katılır.

İzale-i şuyu davası hissemi satmak istemiyorum diyebilir miyim?

Paydaşlardan biri istemese dahi, ortaklık sona erdirilir; dava hakkı mülkiyet hakkından kaynaklanır ve engellenemez.

İzale-i şuyu davasında devlet pay alır mı?

Devlet, yalnızca harç ve vergi alır; satış bedeli paydaşlara hisseleri oranında dağıtılır.

İzale-i şuyu davası avukatsız açılır mı?

Avukat zorunlu değildir, ancak teknik ve hukuki süreçler nedeniyle gayrimenkul avukatı ile takip edilmesi tavsiye edilir.

İzale-i şuyu davasında öncelik kimin?

Hiçbir paydaşın önceliği yoktur; ihalede en yüksek teklifi veren taşınmazı alır.

İzale-i şuyu alıcı çıkmazsa ne olur?

Satış ertelenir; yeni satış günü ilan edilir ve süreç tekrar edilir.

İzale-i şuyu davasında satış sonrası para ne zaman ödenir?

Satış bedeli, masraflar düşüldükten sonra en geç birkaç hafta içinde paydaşlara ödenir.