İzale-i Şuyu

İzale-i Şuyu ; Emlak literatüründe kullanılan kavram olup; kelime anlamı olarak ortak mülkiyete sahip bireyler mal üzerinde bulunan hakları olan payları oranında paylaştırılmasıdır. Ortakları bulunan bir malın Medeni Kanun 628. Maddesine göre bölüştürülememesi ve ya bölüştürülmesinin mümkün olmaması durumunda Satış Suretiyle İzale-i Şuyu devreye girmektedir.

İzalei Şuyu Davası

İzale-i şuyu davaları diğer bir deyimiyle ortaklığın giderilmesi davası, ortak bir mal üzerindeki paydaşların hukuki olarak ortaklığın bitirildiği dava türüdür. Ortaklığı giderme davası ortak mülkiyetten özel mülkiyete geçişi sağlamaktadır.

İzale-i şuyu davaları iki yöntem ile uygulanmaktadır. Bunları şu şekilde açıklayabiliriz:

1. Aynen Taksim Suretiyle İzale-i Şuyu: Bu yöntem ile ortaklığı giderme gerçekleştirilebilmesi için taraflardan en az birinin başvurması gerekmektedir. Ortaklığı giderme da taraflardan biri Aynen Taksim yoluyla başvuru yapması ile hakim öncelikle Aynen Taksim şartlarının bulunup bulunmadığını araştırmalıdır.
2. Satış Sureti ortaklığı giderme: Taşınabilir ve ya taşınamayan ortak malın icra yolu kullanılarak satış bedelinin ortaklar arasında paylaştırılması yoluna Satış Suretiyle ortaklığı giderme denilmektedir. Taşınmazın Aynen Taksim Suretiyle İzale-i Şuyu yolu ile paylaştırılması mümkün değil ise satış memurluğu ve ya icra dairesinin icra yolu ile ortak malı paylaştırılmasına gidilir.

İzale-i Şuyu Davası Ne Kadar Sürer?

İzale-i Şuyu davaları; görevli olan Sulh Mahkemelerinde tahmini olarak ortalama 10-12 ay içerisinde sonuçlanmaktadır. Ancak ortaklardan en az birinin karara itiraz durumu gerçekleşir ise dosya İstinaf Mahkemesine taşınmaktadır. İstinaf Mahkemelerine taşınan ortaklığı giderme davalarında ise 6-8 ay bekleme süresi konu olabilmektedir.

İzale-i Şuyu Satış

İzale-i şuyu davalarında malın Aynen Taksimi yöntemi çözümlenememesi durumunda ortak olan mal için Satış Suretiyle ortaklığı giderme yöntemine geçilmektedir.

Satış suretiyle ortaklığı giderme da paydaşları bulunan taşınabilir ve ya taşınamaz ortak malın İcra Müdürlüğü tarafından açık arttırmayla satışa çıkarılmaktadır. Açık arttırma ile satılan mal paydaşlara oranları üzerinden paylaştırılmaktadır.

Satış, İcra Müdürlüğü tarafından yapıldığı için toplam bedel İcra Müdürlüğünün hesabına yapmaktadır. Paydaşlar satılan mal için kendi tutarlarını talep etmek adına mahkemeden yazı almaları gerekmektedir. Türk Medeni Kanunu 699 maddesi 2. bendine göre ise paylaşılan malın değerleri birbirinden farklı ise eksin olan bedel için hâkim nakit olarak eklenmesini isteyebilmektedir.

İzale-i Şuyu Dava Dilekçesi

İzale-i şuyu davaları genel olarak Türkiye de miras hukuku bakımından kırsal kesimdeki araziler için açılmaktadır. Bununla birlikte ortaklığı giderme davaları ev, tarla, arsa ve benzeri taşınmazlar için de açılmaktadır. Kalan miras için ya da ortak olan herhangi taşınmaz bir mal için resmi bir paylaşma olmadan yıllarca fiilen bölüşülmüş olarak kullanılmaktadır. Miras intikalinin ardından yıllar geçmiş olsa bile ortaklardan en az birinin ortaklığı bozmak istemesi sonucu ortaklığı giderme yani Ortaklığın Giderilmesi davasını açabilmektedir.

İzale-i şuyu davasını açabilmek için ortalığın bitirilmesini isteyen taraflar görevli olan Sulh Mahkemeleri’ne dilekçe vererek davayı açabilmektedir. Dilekçe de yazılı bulunması gerekenler ise; davacılar, davalılar, konu, ortak malın adresidir.

Verilen dilekçe ile görevli Sulh Mahkemelerinde dava açılmaktadır. Ortaklığı giderme davaları iki yöntem ile sonuçlanmaktadır. Bunlardan biri Aynen Taksim Sureti ile İzale-i Şuyu’dur. Aynen Taksim Yöntemi İle paylaşılamayan ortak mal için ikinci yol olan Satış Suretiyle ortaklığı gidermedir. Satış suretiyle yönetilen davalarda İcra Müdürlükleri aracılığı ile ihale yoluyla açık arttırma yöntemi kullanılarak satış gerçekleştirilir.

İzale-i Şuyu Davası Masrafları

Tapuda yer alan gayrimenkulün tek bir sahibi olabileceği gibi daha fazla sahibi de olabilmektedir. 2024 yılında da hissedarlar paylarını talep edebilmek için izale i şuyu davası açmaktadır. İzale i şuyu davaları paylı veya el birliği olan mülkiyetindeki ortaklığın sonlanması için açılmaktadır.

Davanın açılması için anlaşmanın ortaklar arasında sağlanamamış olmalıdır. 2024 yılında izale i şuyu davalarında görevli mahkeme Sulh Hukuk Mahkemesidir. Yetkili Mahkeme ise taşınmazın bulunduğu yerde olan mahkemedir.  2024 yılında da avukatlık ücretleri paydaşlar arasında ortaklaşa olarak ödenmektedir. Avukatlık ücretleri ise dava konusu, hissedar sayısı, avukatın kendi tarifesi ve taşınmaz sayısına göre değişkenlik göstermektedir.

İzale-i Şuyu İhaleleri

Satış suretiyle ortaklığı giderme davalarında ihale için öncelikle görevli olan mahkeme Sulh Mahkemelerinde karar verilmektedir. Kararın verilmesinin ardından satış memuru ihale için atanmaktadır. Atanan satış memuru satış ilanını İcra İflas Kanunu 114, 125 ve 126. maddesine göre satıştan en az 1 ay önce hazırlamalıdır.

Satış ilanı paydaşlara ve ipotek- haciz alacaklılarına tek tek tebliğ edilmelidir. Paydaşların ve alacaklıların adres bilgileri yok ise savcılıktan aranır, savcılıktan da bulunmadığı takdirde gazete de ilan ettirilmektedir. Satış belirlenen saatte başlamakta ve ilanda belirtilen saat geçtiği durumda arttıran yoksa telal 3 defa bağırarak en son pey verene ihale edilir.

İzale-i Şuyu Satış İlanları

Satış suretiyle izale-i şuyu davalarında kararın verilmesiyle satış memuru ihale için atanmaktadır. Atanan satış mamuru İcra İflas Kanunu’nun 114, 125 ve 126. maddesine göre satış ilanını hazırlamaktadır. Satış memuru ortaklığı giderme satış ilanını en az 1 ay önce hazırlamalıdır.

Hazırlanan satış ilanı malın ipotek- haciz alacaklılarına ve ortaklarının adresine tebliğ edilmesi gerekmektedir. Alacaklıların ve ortakların adres bilgileri bulunmaması durumunda önce savcılıktan aranır. Savcılıktan da bulunmadığı durumlarda gazetede yayımlanmaktadır.

Satış suretiyle izale-i şuyu davalarında satış, ilanda belirtilen saatte başlamaktadır. Verilen peyler üzerinden yürütülen satış en yüksek pey verene satılmaktadır.

İzale-i Şuyu Şerhi Nedir?

Arapça kökenli olan şerh, kelime anlamı olarak açmak ve ya ayırmak anlamını taşımaktadır. İzale-i şuyu davalarında şerh ise taşınabilir ve ya taşınamaz olan malın hak sahipliği konusunda kısıtlama sağlamak ve ya uyarı sağlamak için koyulabilmektedir.

Tapu da şerhi, tapunun sahibi ve ya ortakları, alacaklısı ya da davalısı başta olmak üzere hukuki olarak hak talep edebilen birey tapuya şerh koyabilmek için başvuru yapabilmektedir.

Ortaklığın giderilmesi davalarında mahkeme tarafından davaya ortak malın tapusuna dava açıldığına dair şerh konulmaktadır. Konulan şerh ile ortak mal için davanın açıldığı üçüncü kişilerce bilinmektedir.

Mahkeme, mal için ‘Şayet Satılamaz Şerhi’ koymamış sadece ‘Davalıdır Şerhi’ koymuş ise paydaşlar arası hisse devri gerçekleştirilebilmektedir. Aynı zamanda ortak mal için izale-i şuyu davası açılmış olması şerh konulmasa bile paydaşlar arası alış ve satış işlemlerini engellememektedir.

İzale-i Suyu Davası Satış Usulü

Satışa çıkacak mal için paydaşların ve alacaklıların adreslerine tebliğ ettirilmelidir. Adresleri bulunamayanla için ise önce savcılıktan adres araştırılır oradan da ulaşılamıyor ise gazete de ilan yayımlanmaktadır.

Satış, ilanda belirtilen saatte başlamaktadır. Verilen peyler üzerinden yürütülen satış en yüksek pey veren ve ya satışın saati geçtiği takdirde en yüksek pey verene telalın üç defa bağırması üzerinde en yüksek pey verene ihale edilmesiyle tamamlanmaktadır.

Satış suretiyle izale-i şuyu davalarında satış İcra Müdürlüğü aracılığı ile yapıldığı için İcra Müdürlüğü’nün hesabına yatmaktadır. Paydaşlar haklarına düşen paraları talep edebilmek için mahkemeden alacakları bir yazı ile başvuru yapabilmektedirler. Yazı ile başvuran alacaklı İcra Müdürlüğü’nün hesabından kendi hesabına aktarımı yapabilmektedir.

Emlak vergisi iadesi hakkında yazdığımız yazıyı okuyabilirsiniz.

İzale-i Şuyu Satış Talebi

Ortaklığın giderilmesi de denilen izale-i şuyu davalarında ortak olan taşınmazın aynen taksimi ile bölünememesi durumunda hâkimin onayı ile İcra Müdürlüğü tarafından malın satışı gerçekleşmektedir. Satışın gerçekleşebilmesi için tüm paydaşlardan onay alınması satış talebinin belirtilmesi gerekmektedir.

Satışın gerçekleşebilmesi için mahkemeden satış için karar çıkması ve pay sahibi olanlardan onay alınmasının ardından satış memuru atanmaktadır. Satış memuru atandıktan sonra satıştan en az bir ay önce satış ilanı satış memuru tarafından hzırlanıp ilan edilmesi gerekmektedir. Satış ilanı tüm paydaşlara ve haciz- ipotek alacaklılarının adreslerine tebliğ edilmelidir.

İzale-i Şuyu Ön Alım Hakkı

İzale-i şuyu davalarında ön alım hakkı; üçüncü kişiye satılan ortak bir malın payının diğer paydaşlara öncelikli satın alma hakkı veren bir haktır. Önalım hakkı, pay sahibi olmayan kişiye yapılan satışta söz konusu olmaktadır. Yenilik doğuran önalım hakkı bir dava ve karar olup, yeni alıcıya karşı dava açılarak kullanılmaktadır. Önalım hakkı, dolaylı sınırlama biçimlerinden biridir. Bu haktan önce herhangi bir kısıtlama olmayıp önalım hakkının kullanılması ile birlikte kısıtlama söz konusu olmaktadır.

Önalım yani Şufa hakkının kullanılması için aşağıda açıklayacağımız şartların kullanılması gerekmektedir:

• Önalım hakkı ancak paylı, ortakları olan taşınmaz mallar da geçerli olmaktadır. Bu taşınmazın arsa ve ya ev olmasının herhangi bir önemi bulunmamaktadır.
• Önalım hakkını Medeni Kanunun 732. maddesine göre ancak paydaşlar kullanabilmektedir. Taşınmaz malda payı olan hissedarlar önalım hakkını kullanabilmektedir.
• Önalım hakkı sözleşme ve ya fiilen bölünmemiş paylı olan gayrimenkuller için açılabilmektedir.

İzale-i Şuyu Şufa Hakkı

Ön koşulu satış olan Şufa Hakkı diğer bir kullanımı şekli Önalım Hakkı, ortak mal üzerinde payı bulunan paydaşın kendi hakkını üçüncü bir kişiye devir etmesi durumunda diğer paydaşlara doğan haktır. Türk Medeni Kanunu 734. maddesince ‘ Şufa (önalım) hakkı alıcıya dava açılarak kullanılmaktadır’ şeklinde gösterilmektedir.

Şufa hakkının kullanılabilmesi için belirli şartlar gerekmektedir. Bu şartların başında Şufa (önalım) hakkı kullanılması için satış olması öncelikli koşuldur. Bir diğer şarta bakılması durumunda karşımıza çıkan madde önalım hakkının kullanılması için malın paydaşları, ortakları bulunan taşınmaz mülküyet olması gerekmektedir. Bu taşınmazın ev ya arsa, tarla ve benzeri olması önemli değildir.

Şufa hakkı için şartlardan bir diğeri paydaşın devir işlemini kesinlikle üçüncü kimseye yapması gerekmektedir. Şufa hakkının son şartı malın cebri arttırma ile yapılması durumunda önalım (şufa) hakkının kullanılamayacağı yöndedir.

İzale-i Şuyu Sorgulama

Türkiye Cumhuriyeti’nde vatandaşlar açılan davalarını internet arama motoru üzerinden öğrenebilmektedir. Açılabilecek olan İzale-i şuyu davalarını da yine aynı arama motoru üzerinden görür.

İnternet arama motoru üzerine yapılacak olan aramada Uyap Vatandaş yazılarak arama yapılmaktadır. Açılan sayfa üzerinden T.C. Kimlik numarası ve e-devlet şifresi girilir. İlk olarak ‘Dosya İşlemleri’ daha sonra ‘Dosya Sorgulama’ seçilir. Ve son olarak yargı türü ‘Hukuk’ seçildikten sonra karşınıza çıkacaktır. Uyap Vatandaş üzerinden ortaklığı giderme davanızı sorgulamak için aşağıda bıraktığımız linki kullanabilirsiniz.

Bir diğer ortaklığı giderme davası sorgulama yöntemi ise E-Devlet resmi sitesi üzerinden gerçekleşmektedir. Dosya sorgulamak isteyen vatandaş T.C. kimlik numarası ve e-devlet şifresi ile arama yapabilmektedir.

İzale-i Şuyu Satış Önceliği

İzale-i şuyu davalarında satış önceliği Önalım Hakkı ve ya Şufa Hakkı olarak geçmektedir. Türk Medeni Kanunu’nun 734. maddesinde açıklanan bu hak, paydaşları bulunan ortak mal sahiplerinin kendi hakkını üçüncü bir kişiye devrini gerçekleştirmesi durumunda diğer paydaşlara doğan haktır. Önalım ya Şufa hakkı yenilik doğuran bir karar olup yeni alıcıya karşı dava açılarak kullanılmaktadır.

Satış önceliğine, Şufa Hakkı veya Önalım Hakkı da denilebilir. Bu hak kullanılması için bazı şartların bulunması gerekmektedir. Bu şartlara öncelik olarak şunlar sıralanabilmektedir:

• Satış olması bu hakkın öncelikli şartıdır.
• Paylı taşınmazlarda kullanılan haktır.
• Paydaşın satışı kesinlikle üçüncü bir kişiye yapması gerekmektedir.

İzale-i Şuyu Davasında Satış Sonrası Para Paylaşımı

İzale-i şuyu davaları iki şekilde çözümlenmektedir. Birinci yolu Aynen Taksim Suretiyle İzale-i Şuyudur. Diğer bir ikinci yol ise Satış Suretiyle İzale-i Şuyu şeklindedir. Satış Suretiyle ortaklığı giderme davasında açık arttırma ile yapılan satış sonrasında mahkeme, elde edilen bedeli paydaşlara eşit şekilde bölüştürür.

Ortak taşınır veya taşınamaz mal icra müdürlüğü tarafından satışa çıktığı için icra müdürlüğü hesabına yatmaktadır. Ortaklar mahkemeden temin edeceği yazı ile paylarına düşen tutarı kendi hesaplarına aktarılmasını isteyebilmektedir.

Türk Medeni Kanunu 699/2 maddesince ortakları bulunana malın paylara bölünmesiyle parçaların değerleri birbirinden farklı ise hâkim eksik olan bedellerin nakit olarak eklenmesine karar verebilmektedir.

İzale-i Şuyu Satış Prosedürü

Malın satış sureti ile açık arttırma aracılığıyla satışa çıkması için tüm ortaklardan onay alınması gerekmektedir. Ortakların tamamında alınan onay ile ihale gerçekleşmektedir. Mahkemenin satış için onay vermesi, ortaklardan onay alınması, satış memurunun atanması ve atanan satış memurunun ilanı hazırlaması ile satış gerçekleşmektedir.

Satış ilanında belirlenen saatte satış başlamaktadır. Satış Sureti ile ortaklığı giderme davaları için açık arttırmaya bilirkişi raporunu belirttiği kıymetin %50 oranı üzerinden başlanır ve en çok pey verip artırana satış yapılır.

İzale-i Şuyu Davasında Satış Sonrası

İzale-i şuyu  davalarında ortak malın aynen taksim suretiyle paylaşılmaması tarafından görevli Sulh Mahkemesi tarafından satışına yani Satış Suretiyle ortaklığı giderme yöntemine gidilmektedir. Satış İcra Müdürlüğü aracılığı ile yapılmaktadır. Kararın verilmesi, satış memurunun atanması ve ilanın hazırlanması ile satış gerçekleşmektedir.

Satışın tamamlanmasının ardından ise ortaklar İcra Müdürlüğünün hesabına yatan tutarın kendi oranı için kendine düşen payını talep eder. Ortak kendine düşen payın talebi için mahkemeden aldığı bir yazı ile başvuru yapmaktadır.

İzale-i Şuyu Şerhi Satışa Engel Mi?

Ortaklığı giderme davalarında şerh konulduğu durumlarda satışa engel olunmaktadır.

Şerh satışı engellemektedir. Ancak hâkim ortak mal için ‘Şayet Satılamaz Şerhi’ koymamıştır. Sadece ‘Davalıdır’ şerhi koymuştur. Bu durumunda paydaşlar arasında hisse devri mümkündür. Paydaşlar arası devri engelleyen bir söz konusu karar bulunmamaktadır. Ortak mal için ortaklığı giderme davasının açılması şerh konulmasa bile paydaşlar arası devri engellen bir karar bulunmamaktadır.