Tapu Haciz Kaldırma, Tapudaki Haciz Nasıl Kaldırılır?

Tapu haciz kaldırma, icra dairesi aracılığıyla gerçekleştirilir. İcra takibine konu borcun borçlusunun, söz konusu takip nedeniyle taşınmazlarına haciz konulabilir. Tapu haczinin kaldırılması; borcun ödenmesi, alacaklı ile borçlunun anlaşması, borçlunun var olan bir borcunun olmadığını dava ya da şikayet yoluyla ispat etmesi gibi nedenlerle kaldırılması anlamına gelmektedir.

Tapu Haciz Kaldırmak Nedir?

Tapuda haciz kaldırmanın ne olduğunu anlamak için öncelikle tapuya haczin neden ve ne şekilde konulduğunu anlamak gerekmektedir.

Borç ilişkilerinde borcun ödenmemesi halinde, icra müdürlüklerine giderek borçluya karşı icra takibi başlatılmaktadır. Takip ile söz konusu borcun tahsilinin devlet aracılığıyla sağlanması amaçlanmaktadır. Borçlu, başlatılan takibe İcra ve İflas Kanunu uyarınca öngörülen sürelerde itiraz etmezse takip kesinleşir. İcra takibinin kesinleşmesi üzerine kanun, alacaklıya borçlunun mallarında tasarruf yetkisini sınırlandıracak bazı imkanlar tanımaktadır. Bu sayede alacaklının borcuna kavuşması amaçlanır. Bu imkanlardan biri de tapu haczidir.

Tapu siciline taşınmaz mallar kaydedilmektedir. Arazi, arsa, ev, işyeri gibi mallar taşınmaz mal kabul edilmekte ve tapu kaydına haciz şerhi konulabilmektedir.

 Tapu haczi, borçlunun tasarruf yetkisini tam olarak kısıtlamasa da taşınmazın tapu sicilinde haciz kaydı bulunması nedeniyle taşınmazın değerini kayda değer şekilde azaltmaktadır. Bu nedenle borçlu, taşınmazının yeniden kendi değerine kavuşması için öngörülen kanuni düzenlemeye uygun davranışlarla tapu haczini kaldırabilecektir.

Tapu Üzerindeki Haciz Nasıl Kaldırılır?

Tapu üzerindeki haciz, genel manada 2 yol ile kaldırılabilecektir. Bunlardan ilki alacaklının talebi ile, diğeri ise öngörülen kanuni süreler ve şartların gerçekleşmesi halinde haczin kendiliğinden kalkması ile gerçekleşmektedir.

Alacaklının talebiyle tapu üzerindeki haczin kaldırılması şu yollarla sağlanabilecektir:

• Borcun ödenmesi: Borçlu borcunu ödeyerek alacaklıyla aralarındaki borç ilişkisini sona erdirebilir. Bu bağlamda alacaklı da borçlu da borç ilişkisinin sona ermesi nedeniyle tapu haciz kaldırma talebi istenebilir.
• Alacaklıyla borçlunun aralarında anlaşması: Alacaklı ile borçlu aralarında anlaşma taahhüdü gerçekleştirebilir. Anlaşmanın alacaklı tarafından kabulü ile tapu üzerindeki haczin kaldırılması talep edilebilecektir.

Öngörülen kanuni sürelerin geçmesi ya da kanuni hakların kullanılması sonucu tapudaki haciz şu yollarla kaldırılabilir:

• Şikayet başvurusu ile: İcra müdürlüğünün yapması gereken işlemi yapmaması, yapmaması gereken işlemi yapması, işlemin usule ya da hadiseye uygun olmaması gibi nedenlerle borçlu İİK m.16 uyarınca şikayet başvurusunda bulunabilecektir. Bu şikayet sonucunda şikayet kabul edilirse, kanuna aykırı yapılan işlemin kaldırılması sonucu yapılan tapu haciz kaldırma işlemi sağlanır.
• Satış isteme süresinin geçmesi üzerine: Satış isteme süreleri taşınırlarda da taşınmazlarda da 1 yıldır. Bu bağlamda icra takibinin kesinleşmesinin ardından İcra ve İflas Kanunu m.106 uyarınca öngörülen sürelerde satışın istenmemesi halinde, Tapu haciz kaldırılması istenebilecektir.
• Menfi Tespit Davası: Borçlu, başlatılmış icra takibine rağmen gerçekte borçlu olmadığı kanısındaysa, İİK m.72 uyarınca menfi tespit davası açarak borçlu olmadığını kanıtlayabilecektir. Bu bağlamda menfi tespit davası sonucu borçlu olmadığı ortaya çıkarsa, tapuya konulan haciz de kaldırılabilecektir.

Tapu Üzerindeki Haciz Nasıl Öğrenilir?

Tapu üzerindeki haciz, elektronik ortamdan öğrenilebileceği gibi, Tapu müdürlüğüne gidilerek yapılacak başvuru ile de öğrenilebilecektir.

• Tapu üzerindeki haciz, elektronik ortamda E-Devlet üzerinden yapılacak Tapu haczi sorgulaması ile öğrenilebileceği gibi UYAP vatandaş üzerinden icra dosyaları sorgulaması sonucu dosyanın içeriğinden yapılmış olan hacizlere bakılarak öğrenilmesi mümkündür.
• Tapu müdürlüğünde ise maliki olunan taşınmaz hakkında tapu üzerinde haciz olup olmadığının öğrenilmesi, müdürlükten randevu alınarak ada-parsel numarası ve adres ile yapılacak sorgunun ardından öğrenilebilecektir.

Gerek Tapu Müdürlüğünden gerek de elektronik ortamdan tapu üzerindeki haciz incelemesini vekaleti bulunan avukatlar da müvekkili namına yapabilecektir. Hatta, olayın vahametinin net olarak anlaşılabilmesi adına bir avukat yoluyla bu sürecin yürütülmesi, borçlunun lehine olacaktır.

Tapuda Haciz Olduğunu Öğrenince Ne Yapılması Gerekiyor?

Tapuda haciz, E-Devlet ve vatandaş UYAP yoluyla elektronik ortamda öğrenilebileceği gibi tapu müdürlüğünde fiziki olarak da öğrenilebilecektir. Tapu kaydında haciz olduğu öğrenildiğinde;

• Alacaklıya borç ödenerek,
• Alacaklıyla anlaşma yaparak alacaklının tapu haciz kaldırılması isteminde bulunmasını sağlayarak,
• Arada bir borç ilişkisi olmamasına rağmen icra takibi yürütülmesi ve buna bağlı tapuya haciz konulması halinde, borç ilişkisinin var olmadığını kanunda öngörülen davalar ya da şikayet usulü ile ispat edip ardından tapu haciz kaldırma işlemini icra dairesinden talep ederek, tapu haciz kaldırılması sağlanabilir.

Tapu haczi, taşınmazın satışına engel olmayacaktır. Bu bağlamda tapu haczi borçlunun tasarruf yetkisini sınırlandıran bir kavram değildir. Ancak borçlunun borcunu ödemediği müddetçe malvarlıklarının değerlerini düşürmeye ve haciz kaydı olmayan bir mala göre daha zor satılmasına neden olmaktadır. Bu bakımdan hacizli bir taşınmazı borçlu satabilir. Taşınmaz hacizliyken satılırsa, yeni malikine haciz kaydıyla beraber geçecektir. Dolayısıyla haciz kaydı nedeniyle taşınmaza yönelik yapılabilecek işlemler malik değişse de geçerlidir.

Taşınmazın tapuda haciz kaydı olması nedeniyle, satımı esnasında piyasa değerinden daha düşük fiyata satılmaktadır. Çünkü yeni malik de söz konusu taşınmazın haczinin ödenmediği müddetçe taşınmazın haciz kaydına ve buna bağlı olarak yapılacak işlemlere engel olamayacaktır.

Tapu Haczini Kaldırmak İçin Ne Yapmak Gerekiyor?

Tapu haciz kaldırma işlemi için, icra dairesine başvuru yapılması gerekmektedir. Borcun ödenmesi, alacaklıyla anlaşılması, satış isteme süresinin geçmesi nedenleriyle ya da borç ilişkisinin var olmadığı ispat edilerek haczin kaldırılması istenildiğinde nedeni her ne olursa olsun icra dairesine başvuru yapılmadan tapu haczi kalkmayacaktır. Bunun sebebi tapu haczinin geçerli bir nedenle talep edilmesi üzerine konulmasıdır. Tapu haczinin kaldırılması da yine yasal düzenlemeye uygun bir nedenin ortaya çıkmasıyla talep üzerine gerçekleşecektir.

Tapu Haciz Kaldırma Ne Kadar Sürer?

Tapu haczinin kaldırılmasına ilişkin yasal bir süre öngörülmemektedir. Bu bakımdan genel hükümlere bağlı olarak işlemlerin yerine getirilmesi gereken süreler baz alındığında bu işlem aynı gün gerçekleşebileceği gibi, birkaç gün sonra da gerçekleştirilebilir.

Uygulamada işlemin acil durumlarda hızlıca yerine getirilmesi mümkündür. Bunun için icra dairesine gidilerek durum izah edilmelidir. Ardından haczin kaldırılmasını sağlayan geçerli bir neden bulunduğu görüldüğünde tapu haczi icra görevlileri tarafından kaldırılacaktır.

Mağduriyet yaşanmaması adına bu sürecin iyi yönetilmesi gerekmektedir. İcra dairesinin kendi iç işleyişi nedeniyle tapu haciz kaldırma işlemi yapılsa da sistemde direkt gözükmeyebilir. Acil tapu haczi kaldırılması gereken durumlarda, işlemin yapıldığı inancıyla hareket edildiğinde, haczin sistemde kalkmaması nedeniyle mağduriyet yaşama ihtimali ortaya çıkabilir. Dolayısıyla haciz kaldırma işleminin yapılmasının ardından tapu haczinin tapu kaydından kalktığından emin olunduktan sonra yapılması planlanan işlemler gerçekleştirilmelidir.

Tapu Haciz Kaldırmak İçin Nereye Başvurmam Gerekiyor?

Tapu haczinin kaldırılması için icra takibinin yapıldığı yer icra dairesine başvuru yapılması gerekmektedir. Başvuruda talep dilekçesi ile tapu haczinin kaldırılmasını gerektirir belgeler(borcun ödenmesi, alacaklıyla anlaşma vb.) icra dairesine verilmelidir.

Tapu Haciz Kaldırma Dilekçesi Örneği ve Dilekçe Nasıl Yazılır?

Tapu haciz kaldırma dilekçesi için bir avukattan destek alınması önem arz etmektedir. Çünkü kanuni düzenlemeler, iç işleyiş ve usuli işlemlerin tamamına her vatandaşın hakim olması mümkün değildir. Bununla birlikte tapu haciz kaldırma dilekçesi olarak şöyle örnek bir dilekçe sunulabilecektir:

Tapu Haczinde Zamanaşımı Nedir?

İcra ve İflas Kanunu m.106 uyarınca alacaklı ya da borçlu, hacizden itibaren bir yıl içinde haciz olunan malın satışını isteyebilir. Dolayısıyla tapuya konulan haciz kaydından itibaren   bir yıl içinde alacaklı ya da borçlu taşınmazın satışını istemezse, haczin kaldırılması talep edilebilecektir. Bu bağlamda tapu haczinin zamanaşımı süresinin 1 yıl olduğu söylenebilecektir.

Tapu Haczi Kaldırmak İstediğimde Harç ve Masraf Öder Miyim?

Tapu haczi kaldırırken, tahsil harcı, başvuru harcı, vekalet harcı vb. masrafların ödenme ihtimali ortaya çıkabilecektir.

Tapu haczi kaldırma işleminin uygulamadaki yürütülüş durumu da önem arz etmektedir. Bir avukata danışılması halinde, ödenme ihtimali bulunan masrafların, kanuni koşulları oluşması halinde ödemeden de tapu haczinin kaldırılması mümkündür.

İİK 106-110 Maddeleri Uyarınca Tapu Üzerindeki Haczin Kaldırılması Nasıl Yapılır?

İcra ve İflas Kanunu 106. maddesi satış talebinde genel usuli işlemleri, 107. Ve 108. Maddeleri satış talep edebilecekleri, 109. Maddesi satışın tatili, 110. Maddesi ise haczin kaldırılmasını düzenlemektedir.

İlgili hükümlerden yola çıkıldığında, icra takibinin kesinleşmesinin ardından tapuya koyulan haciz şerhinden itibaren 1 yıl içerisinde taşınmazın satışının istenilmemesi halinde, taşınmazın maliki tapu haczinin kaldırılmasını talep edebilecektir.

Tapu Haciz Kaldırma Talebinde Kimler Bulunabilir?

İcra takibine konu borcun borçlusu, tapuya konulan hacizden itibaren 1 yıl içinde satış istenmemesi halinde tapu haczinin kaldırılmasını talep edebilecektir. Taşınmazın mülkiyetinin el değiştirmesi halinde, yeni malik de tapu haczinin kaldırılması talebinde bulunabilecektir.

İcra takibine konu borcun alacaklısı da, borçlu ile anlaşması halinde tapu haczinin kaldırılması talebinde bulunabilmektedir.

Borcun Ödenmesi Halinde Tapu Üzerindeki Haciz Kendiliğinden Kalkar Mı?

Borç ödenir ödenmez, tapu üzerindeki haciz kalkmayacaktır. Tapu üzerindeki haczin kalkması için belirli işlemlerin tamamlanması gerekir:

1. Öncelikle borcun ödenmesi ile birlikte icra dairesinde dosyanın kapatılması için gerekli harç ve masraflar yatırılması gerekmektedir.
2. Gerekli harç ve masraflar da yatırıldıktan sonra dosya kapatılır. Dosya kapatılması ile de tapu haczi kendiliğinden kalkmayacaktır. Dosyanın kapatılmasının ardından icra dairesine başvuru yapılarak Tapu Müdürlüğüne haczin kaldırılması için müzekkere yazılması talep edilecektir.
3. İcra dairesinin Tapu Müdürlüğüne müzekkeresinin ardından Tapu müdürlüğü tapudaki haczi kaldıracaktır.

Dolayısıyla bu işlemler tamamlanmadan, sırf borcun ödenmesi nedeniyle tapu haczi kendiliğinden kalkmayacaktır. Tapu haczinin kalkması söz konusu işlemlerin tamamlanmasına bağlıdır.

Tapu Haciz Kaldırma Masrafı Ne Kadardır?

Dosya borcu ödenmediyse öncelikle kapak hesabı yaptırılarak borcun ödenmesi gerekecektir. Dosya borcu ödendiyse, tahsil harcı hesaplanarak dosyaya ödeme yapılacaktır.

Tahsil harcı ise şu oranlara göre masraf oluşturacaktır:

Masrafların yatırılmasının ardından icra dairesinden tapu haciz kaldırma talebinde bulunulacaktır.

UYAP Tapu Haciz Kaldırma Nasıl Yapılır?

Uyap’taki dilekçe işlemleri için e-imza gereklidir. Elektronik imza bulunmayan dilekçeler resmi anlamda dikkate alınmayacaktır. Dolayısıyla vatandaş, icra takibinin borçlusu, icra dairesine giderek kendisi haciz kaldırılması talebinde bulunabilecektir. Bununla birlikte borçlunun vekili olan avukat, e-imzaya sahip olduğu için UYAP aracılığıyla dosyaya vekalet sunarak haczin kaldırılması talebini elektronik ortamdan talep edebilecektir.

Ev Üzerindeki Haciz Nasıl Kaldırılır?

Ev üzerindeki haciz de tapu haczinin kaldırılması usulü ile sağlanacaktır. Dolayısıyla, ev üzerine konulan haciz şerhinden itibaren 1 yıl geçmesine rağmen satış istenmemesi halinde borçlu ev üzerindeki haczin kaldırılmasını icra dairesinden isteyebilecektir. İcra takibinin borçlusu, borçlu olmadığını menfi tespit davası, şikayet vb. kanuni yollarla ispatladıktan sonra borcu ödemeden de haczin kaldırılmasını sağlayabilecektir.

Alacaklı da borçluyla anlaşması halinde icra dairesinden ev haczinin kaldırılmasını talep edebilecektir.

İlgili İçerikler:

• Tazminatlara Haciz Konulabilir Mi?
• Tapu İptal Davası
• İcra Borç Tutarı Sorgulama, İcra Borcu Öğrenme, Dosya Sorgulama

KAYNAKÇA

• https://www.mevzuat.gov.tr/mevzuatmetin/1.3.2004.pdf.
• https://legalbank.net/belge/yargi-harclari-tarifesi-2024-yili/1505355/.