Kiracı Nasıl Çıkarılır 2024

Kiracının tahliyesi; taşınmazın kiracıdan alınarak kiraya verene iadesinin sağlanması şeklinde açıklanmaktadır. Kiraya verenin kiracıyı evden çıkarması için haklı sebepler sunması zorunludur.

Kiracının tahliyesi ve taşınmazın boşaltılma süreci Türk Borçlar Kanununa tabi olan kurallar çerçevesinde yürütülmektedir. TBK’nın ikinci bölümde yer alan 339 ve 356. Maddeleri arasında kiracının tahliyesine ilişkin açıklamalar yer almaktadır.

Kiracı Nasıl Çıkarılır?

Kiracının tahliyesi için yasalara uygun hareket etmek zorunludur. Aksi durumunda süreç uzayarak hak kaybı ile sonuçlanmaktadır.

Kiracının tahliyesi için;

• İlk olarak kira sözleşmesi incelenmelidir. Kira sözleşmelerinin içeriğinde tahliye sebepleri, fesih ya da ihbar süreleri de yer alabilmektedir.
• Taşınmaz sahibinin kiracının tahliyesi için yasal sebep bulması gerekmektedir. Belirlenmesi gereken tahliye sebepleri arasında; kiranın ödenmemesi, taşınmazın yıkılması veya ihtiyaç gibi durumlar bulunmaktadır.
• Bir sonraki adım ihtarnamenin gönderilmesidir. İhtarname de yasal neden açık şekilde yer almalıdır.
• Kiracının ihtarnamenin tebliğ edilip ulaşmasına karşı yanıt vermemesi veya yanıtın ret olması halinde tahliye davası açılmaktadır.
• Tahliye davasında taşınmazın sahibi lehine karar verilmesi durumunda kiracının tahliyesi kesin olarak yapılmaktadır. Ayrıca mahkemede kiracıya evin boşaltılması için belirli gün de verilmektedir. Belirlenen sürede tahliyenin gerçekleşmemesi durumunda kiraya veren için icra dairelerine başvurma hakkı da verilmiştir.

Kiracıyı Evden Çıkarmanın Nedenleri

Kiracının evden çıkarılması için nedenler kiraya verenden ve kiracıdan kaynaklanan olarak ikiye ayrılmaktadır:

1. Kiraya verenden kaynaklanan

• Kiraya veren kiracının tahliyesini kendi ve akrabalarının kullanımı için istemektedir.
• Taşınmazın kullanımı bakım, onarım, imar ya da yeniden inşası sebebiyle kullanılamayacak halde ise taşınmaz sahibi kiracının tahliyesini talep edebilir.
• Taşınmazın satılması halinde yeni malik ihtiyacı durumunda kiracının tahliyesini talep edebilmektedir.
• Taşınmazda 1+10 yıldır ikamet eden kiracının tahliyesi kabul edilmektedir.

2. Kiracıdan kaynaklanan

• Kiracı, taşınmaz sahibine yönelik taşınmazı yazılı tahliye taahhüt vermesine rağmen tahliyeyi gerçekleştirmemiş ise taşınmaz sahibi icra veya dava yoluyla tahliyeyi sağlayabilmektedir.
• Kiracının veya evli ise eşinin aynı ilçe veya bölgede konaklamaya elverişli gayrimenkulü bulunması halinde kiracının tahliyesini talep edebilir. Burada önemli olan kiraya verenin kira sözleşmesi yapıldığında kiracının taşınmaz sahibi olduğundan haberdar olmamasıdır.
• Kiracının sözleşme uyarınca eve zarar vermeden kullanma ve komşularına saygılı ola yükümlülüğü bulunmaktadır. Yükümlülüğe aykırı olan kiracının tahliyesi için dava açılabilmektedir.
• Kiracının, kirayı ay yıl içerisinde en az 2 kez ödememesi durumunda haklı ihtar tahliye sebebidir.
• Mülk sahibi ve kiracı arasında kira ilişkisi olumsuz durumunda ise kiracının tahliyesi talep edilebilmektedir.
• Kiracının iflas etmesi halinde güvence gösterememesi de kiracının tahliyesine sebep olmaktadır.

Kirasını Düzenli Ödeyen Kiracı Nasıl Tahliye Edilir?

Kiracı, taşınmazın kirasını düzenli ödemesi halinde temerrüt olgusuna dayanarak tahliye davası açılamamaktadır. Kira ödemesinin düzenli ödemesinin yanı sıra taşınmazın tamiri ya da aidat ve benzeri yan giderleri karşılıyor ise yine temerrüde dayalı tahliyesi talep edilmesi mümkün değildir.

Taşınmazın sahibi, kirasını düzenli ödeyen kiracıya Sulh Hukuk Mahkemesinde ihtiyacı doğrultusunda Sulh Hukuk Mahkemesinde ihtiyaç nedeniyle tahliye davası açmaktadır. Ancak ihtiyaç nedeniyle açılacak dava için şartların sağlanmış olarak prosedürlerin doğru ilerlemesi gerekmektedir.

Ev Sahibi Kendim Oturacağım Diye Kiracıyı Çıkarabilir Mi? 

Taşınmazı kiraya veren mülk sahibi; kendi ihtiyacı veya taşınmazın ihtiyaç doğrultusunda satılması için kiracının tahliyesini talep edebilmektedir. Taşınmazın ihtiyaç nedeniyle tahliye edilmesi için Sulh Hukuk Mahkemesi’nde ‘İhtiyaç Nedeniyle Tahliye Davası’ açılmaktadır. İhtiyaç nedeniyle tahliye davasının süreci Türk Borçlar Kanunu’na tabiidir. İlgili kanunda taşınmazın sahibi ve kiracının hakları korunmaktadır.

Açılan İhtiyaç Nedeniyle Tahliye Davası bazı şart ve prosedürleri beraberinde getirmektedir:

• İhtiyaç Nedeniyle Tahliye Davası taşınmazın sahibi tarafından açılmalıdır.
• Davanın en önemli şartı; taşınmaza kiraya verenin ihtiyacı olmasıdır.
• İhtiyaç zorunlu ve gerçek sebeplere dayandırılmalıdır. Örneğin; taşınmaz sahibi kiracıyı çıkardıktan sonra taşınmazın satışını yapabilir. Ancak başka bir kişiye kiralaması şartlara bağlıdır. Taşınmazın tekrar kiralanması için en az 3 yıl beklenmelidir. Borçlar Kanunu 355. Maddesinde tahliye edilen evin tekrar kiralanması için açıklama yapmaktadır: ‘Kiraya veren, gereksinim amacıyla kiralananın boşaltılmasını sağladığında, haklı sebep olmaksızın, kiralananı üç yıl geçmedikçe eski kiracısından başkasına kiralayamaz’.
• Kiracının tahliyesi için son şart ise tahliye şartlarının oluşması ile kanuna uygun adımlar atılmasıdır.
• İhtiyaç nedeniyle tahliye isteyen mülk sahibinin kiracıya noter aracılığı ile kira sözleşmesinin bitmesine en az 15 gün kalana kadar ihtarname göndermelidir.
• Belirsiz süreli kira sözleşmelerinde ise kiracıya uygun bir süre vererek yine noter aracılığı ile ihtarname göndermelidir. Kira sözleşmesinin belirsiz olması halinde kiracının tahliyesinde; bir yıldan kısa olan dönem için 3 ay; bir yıldan fazla olan dönemler için 6 aylık süre tanınmaktadır.

İhtiyaç nedeniyle tahliye davalarında emsal olacak birçok emsal Yargıtay kararları bulunmaktadır. Kiracının tahliyesine ilişkin emsal Yargıtay kararları okumak için tıklayınız.

Ev Sahibi Kiracıyı Evden Çıkarma Süresi

Türk Borçlar Kanunu, taşınmazın tahliyesinde kiraya verenden daha fazla kiracı haklarını korumaktadır. Kiracı, bildirim yapması şartıyla kira sözleşmesini feshetme hakkına sahipken; kiraya veren haksız şekilde kiracıyı evden çıkaramamaktadır.

Taşınmazın sahibi, kiracının tahliyesini isteme ve evden çıkarma süresi belirli ve belirsiz süreli sözleşmeye göre farklı göstermektedir;

• Belirli süreli sözleşmeler, süresi dolsa dahi sona ermeyen; kira süresinin gün, ay, yıl olarak belirlendiği sözleşmelerdir. Kiracının tahliyesi için kiraya verenin sözleşmenin tamamlanma tarihinden itibaren 10 uzama yılını da beklemesi gerekmektedir. Uzuma yılının bitimine 3 ay kala ise yazılı bir bildirim ile sözleşmeyi feshetme hakkına sahiptir.
• Belirsiz süreli sözleşmeler ise tarafların taşınmazda konaklama için belirli bir süre koymadığı sözleşmelerdir. Bu sözleşme türünde de kiracının tahliyesi için ihtar şartı aranmaktadır. TBK’nın 347. maddesinde belirsiz süreli sözleşme de kiracının tahliyesine ilişkin; ‘Belirsiz süreli kira sözleşmelerinde, kiracı her zaman, kiraya veren ise kiranın başlangıcından on yıl geçtikten sonra, genel hükümlere göre fesih bildirimiyle sözleşmeyi sona erdirebilirler’ cümlesi geçmektedir.
• Tahliye davasının taşınmaz sahibi lehine sonuçlanmasının ardından karar kiracıya tebliğ edilmektedir. Taşınmazın boşaltılması için genellikle 15 gün verilmektedir. Verilen sürede kiracının evi boşaltmadığı durumlarda taşınmaz sahibi süreyi uzatabilir ya da tahliye için icra dairesine başvuru yapaktadır.

Kontratsız Kiracıyı Evden Çıkarma

Kontratsız kiracının tahliyesi için kiraya verenin haklı ve gerçek sebep sunması gerekmektedir. Kiraya verenin kiracıyı taşınmazdan çıkarması için göstereceği nedenler arasında;

• Kiracının kendisine kiralanan taşınmazı başkasına kiralaması,
• Kiracının iflas etmesi ve güvence gösterememesi,
• Kiracının vefat etmesi,
• Kiracının kirayı aynı yıl içerisinde en az 2 kez ödememesi üzerine haklı ihtar gönderilmesi.

Kira kontratı bulunmayan kiracının tahliyesi için taşınmaz sahibinin; kiracının taşınmazda ikamet ettiğini ispat etmesi gerekmektedir. Örneğin taşınmazın sahibi tarafından kiracının düzenli kira ödemelerinin mahkemeye sunulması ispat niteliği sayılmaktadır.

Kontratı Biten Kiracı Nasıl Çıkarılır?

Kira sözleşmesi de denilen kira kontratı; taşınmaz sahibi ile kiracı arasındaki şartların yer aldığı evraktır. Kira kontratı her iki tarafı da bağlamaktadır. Kira kontratına ilişkin açıklama Türk Borçlar Kanunu 299. Maddesinde yer almaktadır: ‘Kira sözleşmesi, kiraya verenin bir şeyin kullanılmasını veya kullanmayla birlikte ondan yararlanılmasını kiracıya bırakmayı, kiracının da buna karşılık kararlaştırılan kira bedelini ödemeyi üstlendiği sözleşmedir’.

Kira kontratı imzalanırken de dikkat edilecek hususlar bulunmaktadır:

• Kira zamanının hangi aralıklarda ve ne oran ile yapılacağı belirtilmelidir.
• Taşınmaz sahibinin ile kiracının kimlik ve diğer bilgileri kesin olarak yer almalıdır.
• Taşınmazın adresi; kat ve daire belirterek açık şekilde yazılmalıdır.
• Kira kontratında depozito ile ilgili bilgiler ve kiranın hangi tarihte nasıl ödeneceği de yazılmalıdır.
• Kontratta taşınmaz sahibi ve kiracının da kesinlikle imzası olması gerekmektedir.

Kira sözleşmelerinde belirli süreli ve belirsiz süreli olmak üzere iki tür bulunmaktadır. Her iki kira sözleşmesinde de kiracının tahliyesi farklılık göstermektedir.

Belirli Süreli Kira Kontratı

Belirli süreli sözleşmelerde kiracının; kontratın bitmesine en az 15 günlük süre kalana kadar bildirimde bulunmaması durumunda sözleşme bir yıl daha uzamaktadır. Ancak kiraya verenin sözleşmeyi sonlandırılabilmesi için 10 uzama yılını beklemesi gerekmektedir. Kiraya veren uzama yılının sonlanmasına 3 ay kala bildirimde bulunması üzerine sebep göstermeksizin tahliye talep edebilmektedir.

Belirsiz Süreli Kira Kontratı

Belirsiz süreli kira kontratında da ev sahibi veya kiracı tahliyeye ilişkin bildirimde bulunmadıkça sözleşme her yıl için yenilenmektedir. Bu sözleşme türünde kiracı taşınmazı istediği zaman tahliye edebilir. Ancak kiraya veren 10 uzama yılı sonucunda fesih bildirimi ile tahliye talep edebilir.

5 Yılını Dolduran Kiracının Tahliyesi 

5 yıllık kiracının tahliyesi için kanunda öngörülen uzama yılının tamamlanması gerekmektedir. İlgili kanunda ise uzama yılı 1+10 yıl olarak verilmiştir.

Taşınmazın sahibi 5 yılı dolduran kiracıya hiçbir hukuksal neden göstermeksizin tahliyesini isteyemez. Ancak 10 uzama yılını tamamlayan kiracının sözleşme bitim tarihine 3 ay kala yazılı bildirimde bulunarak tahliyesini talep edebilir.

İlgili İçerik: 10 Yıllık Kiracının Tahliyesi 

5 Yılı Dolan Kiracıya İhtarname

10 uzama yılının tamamlanması ile sözleşme bitiş tarihine en az 3 ay kala taşınmazın sahibi, kiracıya tahliyeye ilişkin ihtarname göndermelidir. İhtarname noter aracılığı ile gönderilen resmi bir belgedir.

İhtarname PDF örneği indirmek için tıklayınız.

İhtarname WORD örneği indirmek için tıklayınız.

Polisle Kiracı Çıkarma

Kiracının tahliyesinde polise başvuru yapılarak tahliyenin sağlanması mümkün değildir. Kira sözleşmesinin süresinin dolması durumunda da bu değişmemektedir.

Kiracının tahliyesine ilişkin mahkeme kararı verilmiş ise yine kolluk kuvveti değil; icra dairelerine başvuru yapılmalıdır. İcra dairelerinden alınan gün ile icra dairesi memuru eşliğinde tahliye yapılmaktadır. Fakat kiracı tahliye için zorluk çıkarması durumunda icra memuru tarafından kolluk kuvveti çağırılmaktadır.

Polis Kiracıyı Evden Çıkarma Hakkına Sahip mi?

Polisin kiracının tahliye edilmesine veya konuttan çıkarılmasında hakkı veya yetkisi bulunmamaktadır. Şikayet durumunda dahi polisin kiracıyı evden çıkarması mümkün değildir.

Satış Nedeniyle Kiracı Tahliyesi

Yeni mülk sahibi; satın aldığı konutun kendisi veya alt-üst soyun kullanımı için tahliyesini talep edebilmektedir. Ancak yeni malikin tahliye için belirli koşulları sağlaması gerekmektedir:

• Tahliyesi için makul bir zaman verilmelidir. Verilen zaman kiracının yeni konut bulabilmesi için uygun olmalıdır.
• Yeni mülk sahibi taşınmazı başka bir kiracıya vermek için tahliye talep edememektedir. Kendisi, çocukları, eşi, anne ya da babası için talep edebilmektedir.
• Kiracının tahliyesini talep eden taşınmazın yeni sahibinin tahliye nedeninin gerçek ve inandırıcı nitelikte olması gerekmektedir.
• Taşınmazı satın alan; konuta ihtiyacı olacağını daha önce bilmemesi durumunda taşınmazın boşatılmasını talep edebilir.

6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu madde 351 de yeni taşınmaz sahibi ve kiracının tahliyesine ilişkin açıklamalarda bulunmaktadır:

‘Yeni malikin gereksinimi

MADDE 351-

Kiralananı sonradan edinen kişi, onu kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut veya işyeri gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluluğu varsa, edinme tarihinden başlayarak bir ay içinde durumu kiracıya yazılı olarak bildirmek koşuluyla, kira sözleşmesini altı ay sonra açacağı bir davayla sona erdirebilir.

Kiralananı sonradan edinen kişi, dilerse gereksinim sebebiyle sözleşmeyi sona erdirme hakkını, sözleşme süresinin bitiminden başlayarak bir ay içinde açacağı dava yoluyla da kullanabilir’.

Kiracının tahliye davası örnek dava dilekçesi indirmek için tıklayınız.

Satın Alınan Evden Kiracı Nasıl Çıkarılır?

Taşınmazda kiracı bulunması halinde de taşınmazın sahibi mülkü başka bir kişiye satabilmektedir. Kiracının tahliyesi ise yeni mülk sahibinin ihtiyacına göre yapılmaktadır. Yeni mülk sahibinin taşınmazın boşaltılması için kanuna uygun hareket etmesi gerekmektedir.

Yeni malikin kiracının tahliyesi için izlemesi gereken yol:

• Yeni satın alınan taşınmaz için yeni malik, taşınmazın alınmasının ardından en fazla 1 ay içerisinde kiracıya yazılı bildirim yapmalıdır. Noter aracılığı ile yapılan yazılı bildirim yeni mülk sahibinin olduğunu bildirmektedir.
• Kiracıya yeni taşınmazında sahibi olduğunu bildirilmesi üzerine mülk sahibinin taşınmazın boşaltılması için 6 aylık yasal süresi bulunmaktadır. Ayrıca bu 6 aylık süre tahliye davasının açılması içinde yasal süredir.
• Tahliye için yeni malik noter aracılığı ile ihtarname göndermelidir. İhtarnameye karşı kiracının yanıtı bulunmaz ise ya da kiracının yanıtı olumsuz olması durumunda yeni mülk sahibinin tahliye davası açma hakkı bulunmaktadır.
• Tahliye davasının mülk sahibi lehine sonuçlanması ile genel olarak 15 günü aşmayan tahliye süresi verilmektedir.
• Ancak satılan taşınmazdan tahliye için tahliye davası açılması zorunlu değildir. Taraflar anlaşma halinde de sonuçlandırabilmektedir. Anlaşma durumunda yeni ev sahibi ve kiracı kira sözleşmesini feshedebilmektedir.

Yeni taşınmaz sahibinin kiracı tahliyesi için İhtarname PDF örneği indirmek için tıklayınız.

Yeni taşınmaz sahibinin kiracı tahliyesi için İhtarname WORD örneği indirmek için tıklayınız.

Kiracıyı Tahliye Etmenin En Kolay Yolu

Kiracının tahliyesi için en kolay yol kira hukuku alanında kendini geliştirmiş gayrimenkul avukatı ile çalışarak prosedürlere uygun adımlar atmaktır. Kiracının taşınmazdan çıkarılması için ise birçok hukuki yol ve yöntem bulunmaktadır. Ancak yasal durumlara uygun olmaları zorunludur. Aksi durumunda tahliye süreci de uzamakta ya da olumsuz olarak sonuçlanmaktadır.

Avukatsız Kiracı Tahliyesi

Türk hukukunda avukat tutma zorunluluğu bulunmamaktadır. Kiracı tahliyesi avukatsız olarak da yapılmaktadır. Ancak süreç içerisinde birçok zorluk ile karşı karşıya kalınabilmektedir:

• Hukuki süreçler karmaşıktır ve prosedürleri bilmeyi gerektirmektedir. Kiracının tahliyesi için belgelerin hazırlanması ve ne zaman, hangi mevkiye sunulacağı çoğu taşınmaz sahibi tarafından bilinmemektedir.
• Kiraya verenin prosedürleri bilmemesi hatalı işlemler ile sonuçlanmaktadır. Hatalı işlemler ise kiracının tahliyesinde ret riski taşıyarak zaman kaybı ile sonuçlanabilmektedir.
• Tahliye davası süresinde delil toplama ve sunma işlemleri bulunmaktadır. Bu süreç stres ve psikolojik yük olarak yansımaktadır. Ancak avukat bilgi ve deneyimi ile kiraya verenden daha aktif şekilde hareket etmektedir.
• Tahliye davasının kiraya verenin lehine sonuçlanmasının ardından kiracının evi boşaltması beklenmektedir. Kiracının evi tahliye etmemesi durumunda icra dairelerine başvuru yapılmaktadır. İcra dairelerinin ise kendilerine ait prosedürleri bulunmaktadır. Bu aşamada da avukatın sağlayacağı hukuki yardımın avantajı görülmektedir.